城市更新融资模式概述思维导图

房地产行业是与我们生活息息相关的产业，2016年以来，银监会明令限制银行表内外资金进入土地市场；2017年12月到2018年6月，监管机构多次发文并，全口径、多渠道限制资金投入房地产市场。房企经营性现金流占总资金比例自2015年40%逐年提高至2019年的50%，这反映房地产行业已经由过去注重杠杆扩张逐渐转换为去负债科学发展。此次融资新规重点是控制房企的筹资现金流，尤其是有息负债规模。

严控房地产有息负债政策不断加强，2020年国家及地方密集出台政策强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，同时，短期内房地产的调控政策“稳地价、稳房价、稳预期”的主要目标也不会出现大的变动，这就意味着房地产行业短期内限购、限贷、限售等调控政策不会出现明显的松动。

2020年8月，央行发文提出重点房地产企业资金监测和融资管理，其中提到房地产融资管理新规是将房企以“三条红线”（分别是：①剔除预收款后的资产负债率大于 70%；②净负债率大于 100%；③现金短债比小于 1）来进行划分为“红、橙、黄、绿”四档，处于不同颜色档内房企有息负债规模增速阈值不同。

2020年12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会公布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。《通知》明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。如果说此前的“三道红线”是在资金需求端的管理，而此次的“涉房贷”集中管理制度则是在资金供给端的收紧。华瑞兴团队认为，政策出台的大背景是“实施好房地产金融审慎管理制度”，此次央行出台的新规是从资金端对房地产信贷进行额度限制，是房地产市场长效机制的手段之一，主要目的是为了降低和防范房地产金融风险，推动房地产与金融与实体经济平衡发展。

2021年1月19日，深圳市住房和建设局对深圳市不动产登记中心下发了《关于明确<关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知>若干问题的函》，对2020年深圳楼市调控文件中的三个问题的执行进行了细化；1月23日晚，深圳市住房和建设局继续发布《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》，对楼市调控持续打补丁并花式劝退投机客。2021年1月21日，上海市住房城乡建设管理委等八个部门联合发布了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，着力稳地价、稳房价、稳预期，坚持租购并举，增加住房供给，调节住房需求，强化市场监管。

1.全面限制银行资金进入土地款市场，加强银信类业务监管，对于银信业务穿透式管理，严禁银行表内外资金违规投入房地产市场，同时，将财产权信托纳入银信业务。

2．要求银行还原业务实质，不得利用信托通道规避监管或实现虚假出表，正式禁止具备贷款资质的机构作为委托人；正式禁止受托管理的他人资金作为委托方，委托资金不得进入土地市场。

3.禁止任何资产管理产品募集的资金进入土地款市场。

1．明确信托公司不得接受委托方银行直接或间接提供的担保，不得与委托方银行签订抽屉协议，不得为委托方银行规避监管要求或第三方机构违法违规提供通道服务，严查资金违规进入房地产市场。

2．叫停夹层融资业务，禁止信托端通过结构化证券产品设计将资金违规投入房地产市场，防止信托通过结构化证券产品设计过程中，通过夹层的设计突破结构化产品的限制违规投入房地产土地市场。