浅析城市房屋拆迁的处理思维导图

根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定:拆迁人取得房屋拆迁许可证后方可拆迁;拆迁人必须按规定对被拆迁人给予补偿和安置;拆迁人不得超越经批准的拆迁范围和规定的拆迁期限;被拆迁人必须在规定的搬迁期限内完成搬迁。由此可见拆迁许可证决定着拆迁人和被拆迁人的权利和义务，因此房屋拆迁主管部门对发放拆迁许可证必须严格把关。首先，建设单位申请拆迁的地域必须符合城市的整体规划，对商品房开发等非市政建设的拆迁申请应听取被拆迁人的意见，进行可行性研究，对被拆迁人普遍反映强烈的，发放房屋拆迁许可证应慎重，同时要避免和克服长官意志及关系因素的影响。其次，对拆迁人申请应严格审查应当具备的条件，根据有关法律、法规的规定，拆迁人申请领取房屋拆迁许可证应当具备以下条件:1、建设项目批准文件;2、建设用地规划许可证;3、建设用地批准文件;4、拆迁计划和方案。并依据地随房走的原则，办理好土地使用权变更登记手续，避免拆迁纠纷处理时的不利局面。再次，房屋拆迁许可证应明确拆迁范围，科学确定拆迁期限。由于房屋拆迁直接关系到被拆迁人的利益，在具体实施过程中遇到的问题较多，为确保拆迁人与被拆迁人之间的协商时间，拆迁的期限应适当宽余。

根据《条例》的规定，拆迁人与被拆迁人应当在规定的拆迁期限内就补偿安置问题签订书面协议。不管是采用产权调换形式，还是采取作价补偿形式，都应当保护被拆迁人的合法权益，在客观条件允许的条件下，不得剥夺被拆迁人原地安置的权利。对作价补偿的重置价格标准应根据市场变化情况定期确定公布。

从房屋拆迁的实践看，经过拆迁人员过细的工作，绝大多数被拆迁人能与拆迁人达成补偿安置协议，并按时搬迁。但也有少数被拆迁人出于某种原因不能与拆迁人达成补偿安置协议的。对达不成协议的怎么办，各地的作法不尽一致。有的地方直接由拆迁人对被拆迁人提起民事诉讼，由法院直接对补偿安置问题作出判决，笔者认为这种做法是不可取的，首先，拆迁人与被拆迁人之间不是民法意义上的平等主体关系。不管是出于何种需要引起的房屋拆迁，均需经房屋拆迁主管部门批准，并领取房屋拆迁许可证，否则拆迁人不能取得拆迁权利，被拆迁人也不承担搬迁义务。

相反，即使拆迁人与被拆迁人以平等主体关系自愿设定拆迁行为，也将遭到国家法律的否认。所以平等主体之间是不能自行形成拆迁关系的，房屋拆迁是因国家建设和社会发展需要引起的政府行为决定的，其纠纷的解决不能适用调整平等主体之间的财产关系和人身关系的民法。其次，根据《条例》的规定，拆迁人与被拆迁人对补偿安置等问题达不成协议的，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。这是现行房屋拆迁方面的位阶最高的法律规范，在没有新的或更高位阶的法律颁布施行之前，人民法院不宜直接受理拆迁人与被拆迁人之间的补偿安置争议案件，以避司法代替行政之嫌。作为房屋拆迁主管部门应克服畏难情绪，积极主动地履行职责，对经协商达不成协议的拆迁纠纷应及时作出裁决，以保证拆迁工程的按时进行。

在市场经济环境中时间就是金钱，不管是市政建设需要，还是工业建设和商品房开发需要引起的拆迁，如果不能按期实施，势必妨碍工程进度，给拆迁人造成损失，甚至会错过招商引资的机遇。根据《条例》的立法精神，房屋拆迁许可证规定范围内的房屋必须按期拆迁，故被拆迁人与拆迁人之间不存在拆不拆的纠纷，仅是补偿安置方面的讨价还价问题。为保证拆迁工程的按期进行，在拆迁人按规定对被拆迁人补偿安置到位的情况下，对拆迁实施过程中常见的两种情况应分别及时处置:1、在房屋拆迁公告规定的期限内，被拆迁人与拆迁人对补偿安置等问题达不成协议的，应由房屋拆迁主管部门及时裁决。

当事人不服裁决的可以在接到裁决书之日起十五日内提起诉讼，但不停止拆迁的执行。县级以上人民政府可以作出责令限期搬迁的决定，逾期不搬迁的，由县级以上人民政府责成有关执法部门强制搬迁;被拆迁人在接到裁决书之日起十五日内不提起诉讼又不搬迁的，房屋拆迁主管部门可以申请人民法院强制拆迁。人民法院对符合条件的申请应当立案受理，并根据当事人的申请，在办理证据保全后先予执行。2、在房屋拆迁公告规定的期限内，被拆迁人与拆迁人对补偿安置等问题达成协议后又反悔的，根据《条例》第十五条的规定，在房屋拆迁公告规定的或者本条例第十四条第一款规定的裁决作出的期限内，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，由县级以上人民政府责成有关部门强制拆迁。