安置房交易多留个心眼思维导图

“厦门的安置房在2005年之前基本以岛内为主，2005年才开始陆续出现岛外海沧、集美、杏林等区域安置。” 21世纪不动产厦门源基加盟店经理卢仁辉介绍说，岛内的安置房按年限及地理位置基本分布在莲花1-5村、槟榔东里、仙岳路周边、吕岭花园、湖里海天路周边、康乐新村、金鸡亭小区、金尚小区、瑞景新村、前埔南北区、金山小区、岭兜小区、祥店新村等为主。

随着经济发展，居民生活水平的提高和产权交易法规的完善，上述安置房从2000年开始逐渐成为二手房买卖市场一个不可忽视的部分，尤其是换手频率高的主力军。有些安置房甚至还没建好就有人开价转让了。

卢仁辉认为，安置房在二手房市场上吃香主要有几个原因：1.是现房，而且早期的安置房如今在城区的地理位置优越，小区配套较完善;2.户型适中，以小两房、小三房、部分中三房为主，即建筑面积120平方米以内的户型占绝大多数，而且大部分为多层建筑;3.政府统建的房屋质量较为稳定;4.安置房依托地理优势和小区配套优势，升值比率与经济增长周期吻合，升幅较快。更重要的是，这些安置房如果没有产权，价格普遍会比市价低。如新交房的莲坂新村开价7000元/平方米，该地段一手商品房价格在9000元/平方米左右。

当然，还有一个客观原因，安置房的业主往往享受多套房源，使其有出售的需求和可能。以业主刘先生为例，家里原来的5层楼被拆迁后，换来6套安置房，平时光管理这些房子也需一笔费用和精力。除了自己住的两套，再留两套出租，剩下两套就想卖掉。

记者深入了解发现，很多安置房尤其是新近交房的安置房交易都是采用预约销售的方式。即安置房业主还没有拿到房屋的产权就转让，所以买家购买房屋后暂时不能过户。“最常见的方式就是买卖双方找一家可靠的中介，由中介牵头双方签订一份带附加条件的预约销售合同，合同声明该房屋已经售出，但要等产权办好再过户。”卢仁辉介绍说，中介会把这份合同拿到公证处公证，证明双方已经发生了这个交易行为。

付款方式也根据协商各有不同，比如有的是先预付30万元订金，交房后再付20万元或一次性付清总房价的90%，余下的办理房产过户后付清。不过，没有过户就买房无法进行银行按揭，购买的市民就得一次性付出几十万元现金，压力也不小。

公证并不完全保险

“其实，不仅在安置房，甚至在一些普通商品房转让中，为了躲避税款，采取公证预约销售的方式也很常见。”福建厦门大道之行律师事务所李兆民律师介绍说，不过，公证并不能完全保险，有些公证交易最后会变成产权纠纷。

最近发生的一个“经典”案例是，买卖双方在两年前签订了预约销售合同，买方虽然付了绝大部分房款，但到现在产权还没有变更，可房价已从当时的5000元/平方米多涨到了9000元/平方米多。卖方后悔，想出一招——由老婆“状告”老公，在未经她允许的情况下私自处置了夫妻共同财产。由于民法规定，任何买卖合同不能侵害到第三方财产，而当时的合同只有一人签字，最终该合同被法院判决无效。

“从公证法的角度，经过公证的行为是具有法律效力的，但要看法官在判决时是否采用此证据以及如何采用。”李兆民说，遇到这种情况，买方一般只能以“申述期限太长应视无效”来反击。即过去两年这么长时间，你都没有意见，除非你能有证据证明你确实不知情，否则就可视为默认，而现在突然提出异议，可视为恶意异议。

买安置房有政策风险

“购买安置房还有一定政策风险。”业内人士陈先生分析说，这类房屋的交易行为比较容易引起国家的关注并加以规范，出现或抬高一些入市门槛，比如2004年6月开始由政府统建的解困房(不包括安置房)，产权证办理后五年内不能上市买卖交易。

“如果你们签订了预约合同，但国家法规又规定该房屋不得转让，那法律上可以视为情势改变，造成该合同不能履行。”李兆民律师说。

本报记者 赵馨 摄影 郭航