实现拆迁安置房房等人需破解五难题思维导图

加快拆迁安置房建设，是城市国际化战略的必要保障，是民主促民生战略的具体实践，是实施“环境立市”和建设“生活品质之城”战略的重要组成，也是破解征迁难、构建和谐社会的主要抓手，与城市有机更新和城中村改造息息相关。根据拆迁安置房建设计划，2008年-2012年我市需新建拆迁安置房约1800万平方米，任务艰巨，责任重大。与此同时，拆迁安置房建设涉及居民(尤其是农转非居民)生产生活方式的重大调整，涉及利益关系人既得利益的重大调整，涉及项目前期审批程序的优化调整，也涉及各建设主体资金投入的巨大压力等等，在实际推进过程中面临巨大挑战。

为提升城市综合竞争力，拓展城市发展空间，杭州积极推行城市国际化战略，推进大项目建设，加快城市化进程。在旧城改造和城中村改造中、在具体实施征地拆迁和安置房建设时，以政府为主导，以加快实现拆迁安置房“房等人”为目标，坚持高效有序、平稳和谐、为民利民，面对“地从哪里来、钱从哪里来、人往哪里去、手续怎么办、安置怎么快”等难题，市建委会同各区政府(管委会)、市有关部门通力合作，克难攻坚，不断创新理念与思路、创新体制机制、完善政策举措，形成市区联动、百姓支持、合力攻坚，安置房建设不断加快、品质不断提升、配套日益完善的良好态势。

在拆迁安置房建设中，我市坚持“五早”机制，落实“四问四权”，完善“五项制度”，创新体制机制，加大统筹协调，加强政策研究，探索“民主促民生”工作机制，依托大项目带动，以新理念、新思路、新目标、新举措实现了拆迁安置房建设的新突破、新跨越。

2008年9月，实行“四统三分”工作方针后，拆迁安置房建设超前、超额实现“开工409万平方米、竣工222万平方米”;2009年拆迁安置房建设紧紧围绕“开工300万平方米、竣工180万平方米”年度目标任务，强力统筹，强调质量，强力推进，全年拆迁安置房项目实现开工439万平方米、竣工229万平方米。

近年来，我市始终坚持“四高”标准，细节为王，好字优先，实现了拆迁安置房建设品质的新提升。

实施安置房代建——积极引入绿城、滨江、广宇集团等一批实力强、品牌优、社会责任感强的优秀房产企业，充分借力专业房产公司的雄厚技术、优秀人力、丰富经验等资源优势，有效提升安置房的建设档次和品质，提高安置房的管理效率和社会效益，让被拆迁户拥有具备安全感、归属感、便利感、舒适感和幸福感的住宅。目前，江干、西湖、下城、滨江、开发区等引入多家优秀房地产企业参与彭埠社区、建华社区、杨公社区、同仁家园、西文社区等安置房代建，全市安置房代建范围越来越广。据统计，全市实施代建的安置房项目已达16个，总建筑面积244万平方米。

打造拆迁安置房优质工程——拆迁安置房项目优质工程不断涌现，如高新区(滨江)安置房项目获“2008年度中国人居环境范例奖”;西湖区蒋村花园、西溪花园项目获“杭州市第二届最佳人居环境奖”;经济技术开发区新沙家园7号楼、拱墅区拱宸桥桥西区块R21-5地块、下城区朝晖02地块拆迁安置房一期等项目均荣获“2008年度杭州市建筑工程西湖杯工程质量奖”。

加快安置房建设，关键在于如何解决好“地从哪里来、钱从哪里来、人往哪里去、手续怎么办、安置怎么快”五大难题。多年的摸索和实践证明，创新是城市发展的不竭动力，是克难攻坚的制胜法宝，我市拆迁安置房建设已形成一套较为成熟的模式和有益经验，为破解“五大难题”提供了一条行之有效的途径。

民生为本是我市开展拆迁安置房建设的出发点和落脚点，我市在拆迁补偿安置、农转非居民生活保障等方面的政策之优、力度之大，位居全国同类城市前列。

一是补偿安置政策优惠。我市城市居民房屋拆迁依据被拆迁房屋市场评估价格实施产权调换或货币补偿两种形式进行补偿安置，实行单户48平方米保底安置政策。农转非居民房屋拆迁按照补偿与安置分开的原则实施：依据房屋重置价格结合成新和装修对原房屋实施补偿;按照“人均50平方米”(小高层、高层住宅再增加10%的安置面积)标准进行安置，以一家三口计(独生子女以2人计)，一户普通人家一般可获得220平方米以上的安置房源(一般2至3套)，大大超过我市城市居民人均居住水平，进一步保障了被拆迁人的居住权利。

二是发展壮大集体经济。为发展、壮大原村级集体经济组织，解决好撤村建居农转非居民长期的生产生活问题，明确给予撤村建居村享受10%留用地政策，并可按有关规定享受土地出让金核拨等优惠政策。

三是允许上市交易。与原农居不能上市交易不同，农转非居民拆迁安置房在按房改房上市交易标准补缴土地出让金后，可直接上市交易，同时规定，不需再补缴建设过程中减免的大市政配套费、白蚁防治费、人防易地建设费、散装水泥专项资金和新型墙体材料专项基金等费用。

实践证明，不断完善政策体系，是又好又快推进拆迁安置房建设的重要保障。我市先后出台了40余个与拆迁安置房相关的配套政策，内容涵盖规划布局、建设管理、安置政策、规费税费减免、上市交易等方面，尤其是2008年9月，拆迁安置房建设实行“四统三分”(规划统一、目标统一、要求统一、考核统一、建设分开、政策分开、筹资分开)工作方针后，及时出台了《关于加强杭州市拆迁安置房统筹管理的若干意见(试行)》(杭政办〔2008〕18号)、《关于推行杭州市拆迁安置房项目代建制的实施意见(试行)》(杭政办函〔2008〕397号)、《关于建立杭州市拆迁安置房项目推进联席会议制度的通知》(杭政办函〔2008〕398号)等“5+1”配套政策，为有效破解“五大难题”奠定了政策基础。2009年，针对拆迁安置房建设中回迁安置、落实民主促民生和推行代建制等问题，又调研起草了《关于进一步完善拆迁安置房建设工程以民主促民生工作机制的实施意见》、《关于进一步做好被拆迁户回迁安置工作的若干意见》、《杭州市拆迁安置房项目代建制实施细则(试行)》等3个规范性文件，以期为破解“五大难题”注入新的动力。

在拆迁安置房建设过程中，我市始终坚持“规划先行”理念，选择地段好、配套齐、环境优的区块建设城市居民拆迁安置房。农转非居民拆迁安置房，已先后完成172个撤村建居村农居布点规划、10%留用地布点规划和43个列入城中村改造试点的“一村一方案”规划编制等工作。2008年、2009年新增的撤村建居村和城中村改造试点的农居布点规划以及 “一村一方案”规划也正在抓紧编制中。在区块规划编制过程中，首先是保障拆迁安置房用地，经过村、镇(街道)、区政府(管委会)三级选址论证，并在充分调研撤村建居村人口规模等前提下，好中选优确定农转非居民拆迁安置房地块，从宏观布局上解决“人往哪里去”的难题;其次是精心筹划10%留用地布点规划。留用地项目是今后撤村建居村集体经济发展的重要支柱，在规划阶段往往是先行征询所在经合社意见，再依据控规指标条件，规划好10%留用地和拆复建用地;最后环节是平衡用地规划布点。根据撤村建居和城中村改造试点的建设资金平衡政策，在全面调查各撤村建居村和城中村改造试点土地利用测绘成果的基础上，充分挖潜、统筹安排平衡用地布点规划，解决好“地从哪里来”、“钱从哪里来”两大难题。

钱江新城、东站枢纽项目、西溪湿地综合保护工程等项目的实施，带动了32个村拆迁安置房建设;东部地区“十一五”重大基础设施项目建设，带动了涉及江干、下城、下沙三区共49个村拆迁安置房建设;文二路延伸段工程、浙江大学基础部项目、西湖科技经济区块项目、小和山高教园区等项目带动了西湖区登云圩等8个村拆迁安置房建设。我市充分依托大项目带动优势来强力推进拆迁安置房建设，走出了一条以大项目带改造、带整治、带开发、带建设之路。

通过大项目带动可一揽子解决拆迁安置房“五大难题”，一是充分利用大项目审批手续统一打包的优势，可切实加快拆迁安置房项目前期审批手续办理，有效解决“手续怎么办”难题;二是依托大项目整体推进、不留死角的运作模式，形成多建设主体共同出资参与大项目和拆迁安置房建设的局面，统筹解决建设资金筹措与平衡，缓解了“地从哪里来”、“人往哪里去”、“钱从哪里来”等难题;三是结合大项目推进，及时配套基础设施，降低了拆迁安置房小区接入大市政配套的成本，加快了回迁安置，有效破解“安置怎么快”的难题。

2008年以来，以实现拆迁安置房“房等人”为目标，我市坚持“四统三分”工作方针，组建“拆迁安置房建设管理中心”机构，完善“市统筹、部门配合、多主体实施”工作体制，强力推进拆迁安置房建设。积极发挥市实施“居者有其屋”工程领导小组办公室、市撤村建居和城中村改造领导小组办公室的牵头抓总作用，在市城中村改造办公室的基础上组建市拆迁安置房建设管理中心，各区政府(管委会)相继成立城中村改造暨拆迁安置房建设统筹协调机构，与市拆迁安置房建设管理中心实现无缝衔接，市、区两轮驱动为破解“五大难题”创造良好的外部环境。

一方面，在拆迁安置房建设中积极落实建设优先、规划优先、用地优先、服务优先、审批优先“五个优先”，完全按照城市社区标准实施拆迁安置房建设，同步推进公共交通、生活配套、基础设施配套、商业配套等，实现了农转非居民经济生活品质、环境生活品质、社会生活品质的新提升,实现了城市环境的新改善和新发展。

另一方面，通过建设高(小高)层拆迁安置房，进一步节约、集约利用土地，有效提高了土地利用率，为营造小区的环境、绿化、小品、健身场所提供了空间。通过统一规划、统一建设、统一安置、统一管理，与之前居住的基础设施配套落后、生活环境脏乱差、建筑凌乱拥挤的城中村相比，小区品位得到明显提升，居民的生活居住环境得到进一步改善。

把城中村改造成为经济繁荣、环境优美、政治民主、生活富裕的和谐城市新社区，是城市化推进中的一个重大课题。

通过让广大农转非居民入住“价格不高品质优、户型不大功能全、投资不多配套齐、服务完善环境美”的拆迁安置房，有效解决了居住问题，实现了居住方式、生产生活方式的转变，真正实现了村民到市民的彻底转变，加快推进了城乡一体化进程。

同步落实的农转非居民“双低”养老保险(低标准缴费、低标准享受)，一定程度上解决了农户的后顾之忧;积极发挥10%留用地政策作用，允许村集体经济自主或合作开发二、三产项目，利用10%留用地项目收益，既发展壮大了村集体经济，又确保了失地农民的长远利益。

我市拆迁安置房涵盖城市居民拆迁安置房和农转非居民拆迁安置房两大类。随着城市化的推进，我市拆迁安置房建设规模不断扩大。2004～2007年，我市城市居民拆迁安置房年均开工量约为100万平方米;农转非居民拆迁安置房年开工量也从2003年的56万平方米逐步增长到2007年的180万平方米。2008年9月，市委、市政府作出重大决策，两类安置房并轨管理，确立了安置房建设实行“四统三分”工作方针，实现了安置房建设的跨越发展，2008年实现开工409万平方米、竣工222万平方米，2009年实现开工439万平方米，竣工229万平方米。