征地拆迁过程中要注意哪些事项思维导图

《中华人民共和国土地管理法》以下简称《土地管理法》第四十六条规定：“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。”这一法律条款明确规定征地拆迁工作的实施主体，只能是被征用土地所在地的县级以上地方人民政府。该人民政府的土地行政主管部门负责具体实施。

在现实的征地拆迁工作中，严格按照这一规定实施的很少，大多数情况是，由政府成立一个临时机构，有的叫开发区，有的叫工业园，也有的叫支持什么建设项目指挥部，人员由各个部门临时抽调。政府将征拆工作全部交由此机构实施，也有的县一级政府直接将某一个建设项目的征地拆迁工作委托乡镇一级人民政府实施，土地行政主管部门不直接参与组织实施。

征用土地公告是征用土地的必经程序，征用土地公告分为两种，一是征用土地公告，二是征地补偿、安置方案公告。

国土资源部发布的《征用土地公告办法》第四条规定：“被征用土地所在地的市、县人民政府应当在收到征用土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征用土地公告，该市、县人民政府土地行政主管部门负责具体实施。”

第五条规定：“征用土地公告应当包括下列内容：(一)征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;(二)被征用土地的所有权人、位置、地类和面积;(三)征地补偿标准和农业人员安置途径;(四)办理征地补偿登记的期限、地点。”这两条所规范的是征用土地公告的时间和内容。

第七条规定：“有关市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征用上地才案：在征用土地公告之日起45日内以被征用土地的所有权人为单位，拟订征地补偿、安置方案并予以公告。”

第八条规定：征地补偿、安置方案公告应当包括下列内容：(一)本集体经济组织被征用土地的位置、地类、面积、地上附着物和青苗的种类、数量、需要安置的农业人口的数量;(二)土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;(三)安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;(四)地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式;(五)农业人员的具体安置途径;(六)其他有关征地补偿、安置的具体措施。这两条规范的是征地补偿、安置方案公告的时间和内容。

在现实的征地拆迁工作中，完全按照法律、法规、规章的要求进行公告的很少。有的小项目未进行公告，有的制作了公告未张贴，有的应公告两次而只公告了一次，有的公告内容不完整，还有的在未收到征用土地方案批准文件时即发出征用土地公告。因此，公告内容缺少批准机关、批准文号和批准时间。征地不依法进行公告，违反了法定程序，剥夺了被征地农民的知情权，并将产生严重的后果。依据《征用土地公告办法》第十四条的规定，未依法进行征用土地公告的，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人有权依法要求公告，有权拒绝办理征地补偿登记手续。未依法进行征地补偿、安置方案公告的，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人有权依法要求公告，有权拒绝办理征地补偿、安置手续。

《征用土地公告办法》第九条规定：“被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关市、县人民政府土地行政主管部门提出。”第十条规定：“有关市、县人民政府土地行政主管部门应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的，应当举行听证会，确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律法规和批准的征用土地方案进行修改。”

依照上述规定，被征用土地的农民对征用土地补偿、安置方案有不同意见，有权要求听证，并有时限要求。因此，征用土地的实施机关应当向被征地的农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人交待听证权。可以在征用土地补偿、安置方案公告中告知听证权，也可以用其他方式告知听证权。但在现实的征地拆迁工作中，几乎都没有告知听证权，更谈不上举行听证会，实质上剥夺了被征地农民要求举行听证的民主权利。

被征收土地的所有权人、使用权人在公告规定的期限内，持土地权属证书到政府土地行政主管部门办理征地补偿登记后，政府土地行政主管部门应当对补偿登记的项目逐项进行详细的调查核实，填写房屋设施、青苗等拆迁补偿表。这项工作量大、专业性强、复杂、烦琐，也很容易出差错，要求工作人员具有较高的专业素质，耐心细致的工作作风。但在现实征拆工作中，工作人员的政治业务素质达不到要求。

调查核实工作差错较多：一是遗漏项目，几乎每一拆迁户都有补遗的问题。有的遗漏的项目还不少。二是适用补偿标准不准确，被征地的农民之间互相比较，如果标准算高了他不找你，如果算低了他就来找你。三是适用补偿标准随意性大、不公正，关系好的标准定得高一些。四是工作责任心不强，简单粗暴，不向拆迁户做耐心细致的思想工作，导致拆迁户产生抵触情绪。

《土地管理法实施条例》第二十五条规定：“征用土地的各项费用，应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。”在现实征拆工作中，有的征地补偿费不能在规定的期限内全额到位。有的拆迁项目，拆迁户将房屋拆除后，在过渡房内居住一年以上，重建地还未出来。

李先生在湖北省荆门市**村有继承所得的宅基地房屋。2011年开始，因实施荆门新区一期项目征地拆迁中，荆门市政府需要对李先生的房屋实施拆迁，因补偿标准不太合理，而政府也考虑到委托人家存在两个残疾人的特殊情况，暂时搁置不与委托人进行积极洽谈，一直没有达成有关安置补偿协议，李先生内心的焦虑和不安是显而易见。后来李先生通过朋友介绍，他来到盈科律师事务所，希望通过和律师面谈来寻求维权之道。经过面谈，盈科律师事务所的马波律师代理该案，为李先生制定维权计划。

维权第一步：申请政府信息公开

律师接手李先生的案件后，发现本案征地程序中未见到有关公告，其相关的审批手续可能存在程序违法等情况。另外，本案中没有公布被拆迁房屋总体评估报告、分户评估报告， 没有对公布拆迁征地范围内的权属、区位、用途、建筑面积等调查结果公布，没有公布拆迁征地补偿方案，没有组织有关部门对拆迁范围内未经登记的建筑进行调 查、认定和处理。因此，本次房屋拆迁仍然存在诸多违法之处。既然存在着诸多违法之处，律师们便可将此作为突破口。

在马波律师的协助下，李先生同时向荆门市住房和城市管理局、荆门市城乡建设规划局、湖北省发展和改革委员会、荆门市发展和改革委员会、湖北省国土资源厅、荆门市国土资源局**分局、荆门市国土资源局和荆门市人民政府申请政府信息公开，希望能够在法定期限内获知申请书面公开的信息。通过大量申请政府信息公开，就有机会获得征地拆迁的批准文件和法律手续，就有机会对其合法性进行进一步审查。

维权第二步：行政复议+行政诉讼双管齐下

李先生是在2012年8月16日向多机关申请政府信息公开的，然而法定期限届满之后却未能得到相关信息。在律师的帮助下，李先生遂以“政府信息公开不作为”为由，于2012年10月30日向**区政府、湖北省国土资源厅、湖北省政府和湖北省住建厅提交行政复议申请书，希望有关习惯能依法确认各被申请人不予公开政府信息的不作为行为违法，并责令被申请人人立即公开相关信息。同时律师告知李先生要耐心等待，政府机关的反应如何将直接决定律师下一步的维权计划。

果不其然，在法定的行政复议期限届满后，李先生提交的行政复议申请并未得到任何的回复。马波律师觉得时机终于到来，帮助李先生起草了多份行政起诉状，被告都是前一阶段未就行政复议申请作出答复的各政府机关。六份行政起诉状于2013年2月4日被同时递交到法院。律师还是告知李先生稍安勿躁，等待相关部门的回复和表态。

维权第三步：省政府派人协调，案件圆满解决

律师协助李先生，用大量的政府信息公开申请、行政复议申请书和行政起诉状给有关政府机关施加了大量的压力。而这本身也是律师指定的维权策略之一，即通过政府信息公开程 序收集到的相关材料，有针对性地提起相应的行政复议和行政诉讼，来打击政府和拆迁单位相应的违法点，促使有关单位与委托人和谈，以得到合理补偿。令人欣慰的是，向省政府的复议申请促使省政府亲自派人下来协调。最后案件得以圆满解决，当事人获得两套房屋加30余万的现金补偿。