拆迁安置优先权的效力是怎样的思维导图

本条是对拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护的规定，即对被拆迁人享有的债权作为特种债权赋予其物权的优先效力。

司法实践中，拆迁人恶意违反拆迁补偿安置协议，侵害被拆迁人合法权益的行为，莫过于将与被拆迁房屋实行产权调换的安置房屋另行出卖给第三人的行为。拆迁人作为房地产开发经营主体，所进行的拆迁活动和开发建设都是以营利为目的的，拆迁人会不择手段地追求最大限度的利润。在拆迁补偿安置协议签订后，一些拆迁人往往将区位、楼层、朝向等较为抢手的补偿安置房屋又以高价出卖给第三人，也有的拆迁人将拆迁补偿安置协议约定的实行产权调换方式的商业用房另行卖给第三人。这就造成了被拆迁人与第三人的权利冲突。拆迁安置补偿协议与拆迁人的这种违约行为，不仅侵害了被拆迁人和第三人的财产权，同时也侵害了被拆迁人的生存居住的基本人权，较之上述违约行为在法律后果和社会后果上所造成的损害也更为严重。这就是《解释》设置本条规定并予以重点解决的原因所在。

要解决拆迁人出卖补偿安置房屋给第三人的行为与拆迁补偿安置协议之间的权利冲突问题，首先必须明确拆迁安置补偿协议的效力和拆迁人与第三人签订的买卖合同的效力问题。如前所述，拆迁补偿安置协议是拆迁人和被拆迁人约定，以安置房屋与被拆迁房屋相互交换，转移房屋所有权的互易合同。按照《合同法》第１７５条规定，作为互易合同的拆迁补偿安置协议是买卖合同的一种特殊类型。只有不违反法律法规的规定，拆迁补偿安置协议自双方当事人意思表示一致即成立生效。既然是买卖合同，其买卖的目的就必然是标的物的交付和所有权的转移，这也是买卖合同的本质使然。依据我国现行民事立法采取的债权形式主义的物权变动模式，债权合同效力的发生仅能引起债权变动的法律后果，并不直接引起物权变动；物权变动法律效果的发生，必须以生效的债权合同与交付或登记行为的民事法律事实构成为前提。结合房屋买卖合同，合同的有效成立只是在当事人之间产生效付房屋占有并转移房屋所有权的权利义务关系，人能否取得房屋所有权，必须取决于办理房屋所有权的登记行为完成。在房屋所有权登记手续尚未办理之前，出卖人仍是房屋所有权人，有权自由处分。而且从《合同法》理论出发，买卖合同只要其标的物非自始客观不能、无从确定，或者没有《合同法》规定的无效情形，该买卖合同即为有效。因此，拆迁人就补偿安置房屋另行与第三人签订的买卖合同应为有效合同。

１．当事人在拆迁补偿安置协议中只对补偿方式、安置用房面积、过渡期限等内容进行约定，而没有对协议的标的物即补偿安置用房的位置、用途进行明确具体约定的，在与其他房屋买卖合同发生冲突时，应适用一般房屋买卖合同的有关规定，按普通债权给予保护。

２．如果当事人在拆迁补偿安置协议中不仅对房屋的补偿方式、安置房屋面积、过渡期限等一般内容进行约定，而对协议的标的物即安置用房的位置、用途也作了明确、特别约定的情况下，该标的物具有了特定性，结合拆迁补偿安置协议的特殊性，按照对被拆迁人利益的侧重保护原则，《解释》将此种情况下被拆迁人对该特定房屋的债权视为一种特种债权，赋予物权的优先效力，称为特种债优先实现的权利。其特征表现为（１）特种债权优先权是一种具有担保物权性质的特种债权，是独立的民事权利，具有对抗第三人的效力；（２）特种债权是一种法定的债权上的优先权，不是物权上的优先权，它打破了债权平等原则，赋予特种债权优先于一般债权取得的权利；（３）特殊债权是一种不需登记公示的优先权。

责任编辑：小白鸽

[1]《中华人民共和国合同法》 第一百七十五条