土地出让新政可能7月出台有望终结价高者得思维导图

正当房地产调控“失败论”弥漫市场之时，几剂酝酿多时的“猛药”正蓄势待发。

在土地出让环节，一场针对现行土地招拍挂制度的革新正在研究当中。“目前国土部联合了国家发改委、住建部等，已经形成了初步的草案。”国土资源部参与这一政策研究的一位官员4月8日告诉本报记者，“革新政策预计将在7月份推出，相信会给一线城市的地王热潮降点温。”

由于该项政策尚处于研究阶段，这位官员没有透露改革方案的细节，但不排除一种可能——今后土地出让不再是简单的价高者得。

这位知情人士透露，国土部目前已经在推动地方对招拍挂制度进行改革，试点城市都选定在容易产生“地王”的一二线城市。

与此高层的动作相呼应，上海近日发布18号土地出让公告，以招标形式出让莘庄地铁站大型综合性地块。引人注目的是，此次招标将以评标结果决定中标人，而报价因素仅占最后评标结果的30%。

“除了上海、北京等城市在试验招拍挂的一些新做法以外，武汉做得也不错，海南城市的情况国土部现在也非常关注。”上述知情官员介绍说。

而在房产持有环节，市场也于4月8日盛传上海即将开征针对投机炒家的“房产保有税”。上海住房保障和房屋管理局当天晚间在给本报的回复函中表示：“在房产保有阶段征税，要经国家层面定，地方应贯彻执行好。如果有关部门正在做一些研究也是完全正常的。”

莘庄招标试验：价格30分技术50分

全国两会刚结束，北京就在3月15日一天之内连出三个“地王”，在上海， 3月一手住宅单价4万—5万豪宅成交量大涨450%。

公然挑战房地产调控政策。这促使了第二波调控政策的加快酝酿。此前的2月份，国务院总理温家宝曾公开表态说，有决心在本届政府任期内“使房价能够保持在一个合理的价位”。

在此形势下，上海在清明假期前公告出让的莘庄地铁上盖地块格外引人注目。该地块为市政、公共服务、商业、办公、居住综合开发用地，出让面积11.78万平方米，地上建筑面积40.5万平方米。

这是上海继黄浦区两幅土地之后再一次采用招标形式出让土地，但与前二者的“先招后拍”模式不同，莘庄地块的招标将直接以评标结果决定土地中标人。在这种模式下，报价因素仅占最后评标结果的30%。

本报记者获得的一份该地块的《国有建设用地使用权招标出让须知》显示，关于评标办法原则拟定为，由评标小组按综合评分表，而这个评标小组成员数由5人及以上的单数组成。

其评分办法为，招标分为商务标和技术标，总分为100分，其中商务标50分中，投标金额只占30分，公司的经营状况占20分。技术标50分中，针对项目的总体设计20分，建筑设计15分，施工组织15分。

此份须知同时要求，如果投标人串通或评标小组认定有串通投标嫌疑，损害国家利益、社会利益或他人合法权益的；招标工作人员、评标小组成员私下接触投标人，足以影响招标公正性等，市土地交易市场应当终止招标活动，并通知投标人。

新政草案酝酿 领涨城市试点

上海的试验并非孤例。国土资源部副部长贠小苏3月22日在全国国土系统会议上透露，将在一线城市和部分二、三线城市开展试点，探索坚持和完善招拍挂制度、有效控制房价地价的政策和措施。

一周后的3月29日，国土资源部又召集了一次市场人士座谈会，讨论2007年颁布的国土部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》实施后的效果评估。部分与会人士认为，与当前作为市场主流的拍卖和挂牌相比，招标的出价高低并不是决定能否拿地的唯一要素，监管部门还需充分考虑投标者的开发资质等综合素质，这样可防止现场的不理性飙价。

随着土地出让政策革新的信号弹升起，一线城市的改革试点布局隐隐呈现。北京市3月下旬宣布将改进土地交易方式，设立地价合理区间，增加配建保障性住房和承担公益性设施建设等要求作为土地竞买条件，不只是“价高者得”。广州市政府也在3月25日公布的“穗七条”中，表示将“探索创新土地公开出让方式”。

不过，中国土地勘测规划院地价所所长赵松认为，以上一切并不代表国土部要在现行的招拍挂政策之外造出一个新东西。

“目前有的地方试点的综合招标，其实也是招拍挂政策中的一种土地出让方式，只是由于综合招标中含有一定的评标者的审评因素，所以之前各地按‘价高者得’的做法相对普遍。”赵松说。

他认为，事实上之前全国各地通过招标方式出让土地的个案很多，但基本都是商业地产的项目，这与商业地产对开发商资质要求相对较高有关。“现在国土部是希望将这种综合招标的机制引入到住宅市场。”

人为评审主导 革新还是倒退？

不再“价高者得”的新政举措，目前尚未进入具体操作阶段，许多政策细节也尚不明朗，但与此相关的争议已经在市场上掀起。

“这种做法很难具有操作性，这是土地出让制度的逆时针运转。”上海望源房地产开发有限公司董事长季宝红说。

他担心，淡化了价格这一相对公正透明的指标，很容易在土地出让环节造成新的权力寻租空间：“通过招标的形式出让土地，在一定的项目上也能产生积极的意义，但是如果要推广，这对综合评标组的成员道德约束相当高。”季宝红表示。

作为来自房地产业界的上海市人大代表，季宝红表示近期准备向上海政府有关部门递交一份书面意见，“抑制高地价，保障和谐的住房市场其实有更多的方法，未必要采取这样的方式。”

“新的寻租空间确实是大家所担心的，这也是之前为什么综合招标这种土地出让方式没有被普遍推行的原因。”赵松解释说。

而国土资源部副部长贠小苏则已对革新试点中可能出现的问题发出预警。他在全国国土系统会议上要求“各地试点中，要注意防止出现新的高价地，防止地价波动向二、三线城市扩展”。

引用法条