从政府评估到市场评估思维导图

年近古稀的彭洚(化名)，在北京市宣武区牛街附近的平房里居住了几十年。2005年，她所住的社区被划入拆迁范围，因对补偿款不满，她拒绝拆迁。2008年，法院给彭洚下发了拆迁纠纷裁决。在这份裁决中，根据政府相关规定计算出来的“正常”的拆迁补偿

金额约30万元，远远低于开发商之前给出的120万元的口头协议价。

北京市所实行的拆迁补偿评估模式，属于政府指导型模式，其中构成拆迁补偿金额的核心元素，为基准地价和基准房价，然后根据固定的计算公式进行估算。基准地价和基准房价，都是由北京市政府主管部门制定的。

例如，目前北京市基准地价和基准房价的取值，源于北京市国土资源局2001年颁布施行的《北京市房屋拆迁评估规则(暂行)》，其中土地级别被分为一级到十级，价格最高一级土地的基准地价和基准房价分别为5300~6000元、1000元，其他级别土地的基准价格，在此基础上依次降低。

彭洚所居房屋的拆迁补偿金额，正是在此基础上估算得出。根据估算出的总赔偿金额，每平方米的补偿价为8000多元，该地周边商品房价格约为1.5万元/平方米。

新偿试：参照市场评估价补偿

“其实开发商也知道估算值太低。”彭洚的代理律师说，实际补偿估算价与市场情况严重不符，这早已是公认的事实。“几乎每一户的补偿标准都是不一样的。”协议补偿，超越评估价，成为补偿金额的最终议定方式。补偿标准的缺失，使得每一户的补偿金额，都成为一个“不能说的秘密”。

拆迁实际上是一次利益再分配的过程，面临着各种矛盾，短期内难以解决。“计价方式从静态到动态，这只是技术手段的变化。”北京首佳房地产评估有限公司总估价师王世春表示，估价方式的改变，只会适当缓解矛盾，而不会根除矛盾。他认为，这一估价方式仍然面临一些考验，例如，在目前这个时点上，按市场价评估的赔偿金可能比原有模式的评估价更高一些，“但如果房价下降或出现较大的波动，会出现什么情况呢?”矛盾可能依然存在。

实际上，与市场接轨的拆迁估算模式，早已在其他城市实行，包括上海、重庆、天津等地。

今年4月初，北京市西长安街拆迁首次参照市场评估价给予补偿，每平方米的补偿基础价超过了3万元;4月中旬，隆福寺招贴拟拆迁公示，表示将按市场评估价进行拆迁补偿。