简述拆迁评估中应注意的几个法律问题思维导图

房地产评估的要求是独立、客观、公正，在具体评估时作业应遵循的原则主要有下列5项：1、合法原则;2、最佳使用原则;3、替代原则;4、估价时点原则;5、公平原则。

合法原则要求房地产评估应以估价对象的合法权益为前提进行，例如两家实物状况相同的房屋，如果权益不同，价值会有所不同。但在估价时估价对象的权益不是估价人员可以随意假定的，必须有合法的依据。合法权益包括合法产权，合法使用，合法处分等方面;最佳使用原则是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用;替代原则要求房地产评估结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。2003年修订的《重庆市城市房屋拆迁管理条例》第二十六条就规定了“房屋拆迁补偿金额不得低于被拆迁房屋同地段同用途新建商品房交易平均价格的70%”;估价时点原则要求房地产评估结果应是对象在估价时点时的客观合理价格或价值;公平原则要求房地产评估人员应站在中立的立场上，提出一个对各方当事人都相公平的价格。

1991年的《城市房屋拆迁管理条例》规定拆迁补偿标准要考虑被拆迁人的人口、户口、以及被拆迁房屋的情况等诸多因素，而2001年修订的《城市房屋拆迁管理条例》则规定补偿的标准是“根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”很显然，新《条例》确定的对物的补偿原则与原《条例》相比发生了很大变化。原《条例》对物的补偿是以重置价格合成新原则确定原房屋的价值量，这就导致房屋拆迁评估有别于一般的房屋市场交易评估，所以被拆迁人得到的仅仅是房屋的残存价值。而新《条例》以原房屋的房地产市场评估价确定其价值量，符合市场经济的客观要求，从法律制度上体现了保护被拆迁人的财产权。同时，新《条例》把补偿安置与户口分离，淡化人口因素，补偿标准由过去的“人头”转向“砖头”，既有理论上的逻辑性，又有实际上的可操作性。

被拆迁房屋评估价值是否准确，与评估机构、评估人员的水平高低密切联系，因此，对参加房屋拆迁评估的机构应当有更高的要求。各地房屋拆迁主管部门应当制定拆迁评估单位的准入条件，使拆迁人与被拆迁人能够选择水平较高、信誉较好的评估机构进行拆迁评估，形成既有市场准入又有市场竞争的良好氛围。《重庆市城市房屋拆迁管理条例》第二十七条规定，“房地产评估机构从事房屋拆迁评估业务，须具有工商营业执照和相应的房地产评估资质，房屋拆迁评估机构应当严格遵守有关法律、法规及规定，客观、公正、科学执业，不得损害当事人的合法权益，不得违规执业，市房屋拆迁行政主管部门应当定期公布房屋拆迁评估机构名录，建立房屋拆迁评估管理制度，制定房屋拆迁评估技术规范，加强对房屋拆迁评估机构的监管。”

笔者认为，对经过市场评估得出的鉴定结论的采信应当严格审查。在司法实践中，一般应从以下几个方面进行：1、程序审查。它是判断鉴定结论是否合法的重点，主要审查其法定程序是否符合法律、法规、规章及条例等规定的要求，鉴定结论所记载的鉴定的提起人是否合格，鉴定人是否具备鉴定资格，鉴定人与案件鉴定双方当事人是否有利害关系、鉴定机构、鉴定过程等操作规范是否符合规定等等;2、形式审查。形式审查鉴定结论是证据的载体，应当有一定的格式，一定的内容。如果一份评估报告的鉴定结论只有结论而没有分析过程，显然是不能说服人的;3、内容审查。鉴定结论的内容是否真实可靠亦是审查的重心。在对鉴定结论的采信中，应着重审查、鉴定结论的内容是否客观真实，只有透过现象看本质，才能有利于鉴别鉴定结论的真伪。因此，对被拆迁房屋价格评估报告存在下列情形之一的，拆迁管理部门或者人民法院不应采信：1、评估部门或者评估人不具有房地产价格评估资格的;2、违反公开、公平、公正原则的;3、不符合技术规范的;4、评估程序严重违法的;5、评估报告依据明显不足的;6、评估结果明显不合理的;7、存在不能作为判断被拆迁房屋价格其他情形的。