地下停车场产权归属是怎么规定的思维导图

根据研究，未发现国家的法律法规对地下车库的产权归属作出明确的规定。但是，我认为，要判断开发商开发的商品房的地下车库的产权系属于开发商，还是属于全体小业主共有，主要依据地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积。如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则在小业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积（指分摊面积）。在该情况下，既然地下车库的面积已分摊在小业主购买的商品房中，该地下车库的产权应当属于全体小业主共有。反之，如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积，则该地下车库的产权通常应归属于开发商。

根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第九条，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积，从而不进行公用建筑面积分摊。另外，根据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》第七条，机动车库、非机动车库、作为人防工程的地下室不应计入公用建筑空间。根据上述规定可见，无论部门规章还是地方性规定，都没有强制性规定地下车库应列为需分摊的公用建筑面积。

如果地下车库已作为公摊面积予以分摊，则根据前段分析，地下车库的产权应属于全体小业主共有。否则，地下车库的产权应属于开发商。

在实践中，上海市将商品房项目附属地下车库分为两大类：其一是结建或者补建的民防工程，即其定性为民防工程，只是在实际使用时将其作为车库。根据《上海市民防工程建设和使用管理办法》第二十条，民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。因此，开发商可以取得作为民防工程的地下车库的所有权。但是，该《管理办法》没有规定作为民防工程的地下车库的所有权人是否有权出售车库。据上海市民防办公室工作人员介绍，现在上海市有关部门正在起草有关作为民防工程的地下车库的转让办法，目前还没有明确规定。

第二类系严格意义上的地下车库，即开发商在立项、设计等时候均将其作为车库。实践中，小业主和房地产开发商的产权争议集中在该类地下车库上。上海市房屋土地资源管理局发布了《关于商品房项目附属地下车库（位）租售问题的暂行规定》（以下简称“《暂行规定》”），对除结建或者补建的民防工程外的、可单独拥有房地产权证的商品房项目附属地下车库租售等事宜作出了规定。其中第一条规定：商品房项目附属地下车库（位）仅供该商品房小区内的房地产权利人购买，或者房地产权利人和承租人租用。第五条规定：地下车库（位）与主楼一并申请预售的，经审核符合预售条件的，应在核发的预售许可证备注栏内注记地下车库的批准预售面积。地下车库（位）单独申请预售的，则可单独核发预售许可证，并在预售许可证的“项目类型”栏内注明“地下车库”。上述《暂行规定》没有对地下车库的产权归属直接作出界定，但是地下车库可以预售这一点表明开发商对车库拥有产权，因为如果地下车库属于全体小业主共有，则开发商不能预售该地下车库。

根据《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》，除非有合法产权分摊协议，否则单独具备使用功能的独立使用空间（如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等）不计入共有建筑面积。换言之，通常情况下，车库不作为公用面积分摊，车库的产权也就属于开发商。

根据以上分析，我认为在判断开发商对地下车库是否拥有产权时，仍需依据地下车库是否已作为公用建筑面积进行了分摊这一标准。

从严控制出行停车，很多城市都采取“单双号限行”的办法；从根本减少车位需求量，很多城市采取“摇号买车”的办法，那么，基本保证居住区停车究竟如何来实现呢？根据《指导意见》的规定，各地要依据城市总体规划和综合交通体系规划，以配建停车位主体、路外公共停车位辅助、路内停车位补充，要采用差别化的停车供给策略，修订城市建筑物配建停车泊位标准，组织编制停车设施专项规划，并及时纳入城市用地控制性详细规划，做好用地管控。规划需统筹城市功能分区的区位特征、用地属性、公共交通发展等状况，合理测算停车需求，明确阶段性适应目标，优化设施布局，制定近期实施方案，建立项目库，并及时公布。从上述规定可以看出，国家对于停车供给的基本战略是“以配建停车位主体、路外公共停车位辅助、路内停车位补充”，以路内停车位为补充主要是为了减少路侧停车，减少车辆对路边资源的长时间占用，有利于车辆通行，减少交通拥堵，保障行人安全；路外公共停车位是指专门为了停车而建设的停车场地，在国家定位的停车产业发展战略中，路外公共停车位仅作为公共停车资源供给辅助性措施，一方面是因为不能够无节制的扩大公共停车资源，吸引更多地人买车，另一方面也是由于城市布局过程中很难再有大片的土地供应，没有办法大范围的建设路外公共停车位；配建停车场则是建筑物按照各自城市配建标准来建设停车位，正如本项目建设奥体中心的同时配建停车场一样，从上述内容来看，停车场的建设面积占整个工程建筑面积的一半以上，因此也可以看出配建停车场的重要性，如果建筑物没有配建停车场，那么公众场所本身带来的停车需求将无法解决，将会进一步导致车主长时间占用路侧资源停车、绕道寻找有空位的路外停车场停车，进而加重交通的拥堵，影响人们实现正常出行目的。

以配建停车位为主体、路外公共停车位辅助、路内停车位补充的发展定位完全符合国家“解决既有车辆的基本停车问题、要严格限制出行车位”的基本要求，以保证居住小区停车位供给为出发点，则基本能够解决既有车辆的基本停车问题，也符合国家主要发展配建停车位的目标。