房地产开发企业选择拆迁补偿方式选择思维导图

房地产开发企业的房屋拆迁补偿有两种方式，一种是货币化补偿方式，房地产开发企业与被拆迁入(单位或个人)达成协议，按拆迁面积与单位面积应补偿金额计算出补偿费，房地产开发企业依据拆迁合同、付款凭证及税务部门开具的发票，将这部分“拆迁补偿费”计入“开发成本”，在计算土地增值税时，这部分支出作为扣除项目，并按《土地增值税暂行条例》的规定，作为“房产开发费用”、“财政部规定的加计扣除20%”的基数，另一种是实物化补偿方式，房地产开发企业与被拆迁人达成协议，按拆迁房屋的面积返还给被拆迁人房产，超过拆迁面积按市场价或协议价销售给被拆迁人，这就是我们通常所说“拆一还一”补偿方式，这种补偿方式产生的结果是：房地产开发企业返还给被拆迁人的房产，会计上一般不作为收入处理，这部分“拆迁补偿费”也未计入“开发成本”，在计算土地增值税时，这部分支出没有作为“房产开发费用”和“财政部规定的加计扣除20%”的基数。

由于两种拆迁补偿方式的不同，导致了在计算土地增值税加计扣除的基数不一致，直接影响到土地增值税清算结果。究竟拆迁补偿方式不同对土地增值税产生多大的影响呢?下面通过案例加以分析。

案例：(1)项目基本概况

某房地产开发企业于2005年2月开发“新世纪名人苑”项目，该项目批准用地面积10406.00平方米，容积率3.9，项目于2006年3月竣工，经房产管理部门测绘总建筑面积40665平方米，其中;可售面积38155平方米(住宅29882平方米、商业办公4771平方米、拆迁返还面积3502平方米);公共设施面积2510平方米(人防工程1500平方米、物业管理中心260平方米、居委会50平方米、文化站700平方米)，该项目全部销售完毕，公共设施移交给相关部门。

(2)项目基本数据

[数据1]项目收入、成本情况该项目实际取得转让房地产收入为169143531.55元，均为货币收入(不含拆迁返还面积的收入);项目实际开发成本103964988.78元，其中：取得土地使用权的成本24720418.39元，房地产建造成本79244570.39元。按可售面积计算单位开发成本2725元(103964988.78/38155);开发成本中包含各类行政性规费如：墙改基金、劳保基金、规划技术服务费、散装水泥基金、白蚁防治费、城市基础设施配套费计3306327.86元，行政性规费不作为20%加计扣除的基数。

[数据2]项目实现税金

该项目实际发生与转让房地产有关的税金9827756.49元(含拆迁返还面积的收入应交的税金)，其中：营业税8934324.08元城建税625402.69元教育费附加268029.72元，营业税税率5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%.

(3)前提条件

①经测算，该项目不划分为普通居宅和非普通居宅更节税;

②为了使两种补偿方式下土地增值税清算结果具有可比性，假设单位货币化补偿价格、对外销售拆迁返还面积(3502平方米)单价均按该项目实际发生的单位开发成本2725元计算;

③房地产开发费用按取得“土地使用权所支付的金额”、“房地产开发成本”之和的10%计算;④税务机关核定的“成本价”与企业实际“单位开发成本”一致。