地方政府念起楼市“紧箍咒” 落实国11条思维导图

继楼市调控“国11条”发布之后，北京、上海、广州、深圳等城市纷纷出台配套政策，对楼市念起“紧箍咒”。仔细看来，各地政策基调一致，各有侧重，因地制宜。

专家指出，各地政策落地执行，有利于房地产市场健康稳定发展。

新招发力，打击囤房捂盘

今年以来，各地普遍加大楼市监管力度，囤房、捂盘成为重点打击对象。

春节长假刚过，北京市房地产交易管理网就对京通苑、长安融府、朝悦大厦、合生时代中心等变相捂盘行为进行了公示。

紧接着，北京中坤长业房地产开发有限公司、北京市永顺房地产开发有限公司、北京合生北方房地产开发有限公司、北京鸿高置业发展有限公司、北京弘泰基业房地产有限公司、北京晨昱泰和房地产开发有限公司、北京巨安金润房地产开发有限公司等9家公司还因囤房、房源价格不透明等原因被市住建委处罚。

这是北京市政策调控力量的证明。而该政策正是日前北京市建委等11个部门联合发布的《关于贯彻国办发[2010]4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》。该政策要求，开发商应3日内一次性公开全部可售房源、限制外资购房、加大房地产市场执法检查力度等。

上海则要求，加强市场监管，重点是促开工、促销售，保证全年住房新开工面积2000万平方米。加大对虚拟交易、囤地捂盘、虚假广告等违法违规行为的查处和曝光力度；加强商品房预销售管理，严厉查处在商品房预售预订阶段，以各种形式炒作、哄抬房价的行为。

广东则结合实际，也发布了“粤四条”。在目前市场上，为了制造“旺销”现象，不少开发商会“捂盘惜售”，或制造楼盘旺销假象。对此，“粤四条”明确规定，各地在审批商品住房项目预售许可时，以整栋为最低审批规模，不得分层、分单元办理预售许可。房地产开发企业取得预售许可后，应当在10日内一次性公开全部房源对外销售，并在公开销售24小时之前，按照“一套房一标价”的方式明码标价。

把住闸门，收紧二套房贷

抑制投机需下“猛药”，严把房地产信贷闸门，坚持二套房贷首付40%的底线，抑制投资投机性购房需求。

北京正在清理规范2008年底以来制定的购房优惠政策。继二套房商贷收紧之后，北京住房公积金管理中心日前发布通知：自2010年3月1日（含）起，借款申请人购买“二套住房”申请住房公积金贷款（含个人住房组合贷款），其贷款首付款比例不得低于40％。二套房信贷进一步紧缩，直接瞄准投资投机性购房需求。

专家分析，与过去有所不同的是，北京调控政策更加有针对性，主要是打击投机和挤出泡沫。后续可能还有具体政策出台，对市场一定会产生影响。“政策传达了3个明确的信号——保障、调控和管理。”链家地产副总裁林倩表示，相关政策的调控力度进一步加大，可能导致购房者购房意愿降低，观望情绪加重，导致短期内市场成交量出现下滑。

但是，专家也指出，如今，投资客已不敢轻易进入市场，如果政策的出台真能遏制房价过快上涨，甚或使房价回调，市场的交易量很可能因此被再次激活。

上海则继续支持居民自住消费，严格二套房信贷管理，严格执行国家和该市有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。

而广州将抑制投资投机购房视为稳定房地产市场的关键因素，严格执行国家关于二套住房购房贷款管理制度，二套房贷款首付比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价等。

广东省住建厅有关负责人解释，目前广东对楼市调控的基调是支持普通自住房消费，抑制投机和投资需求，总体上以稳定为主，而非简单的打压。

有效供应，抓保障重民生

促进房地产市场平稳健康发展，让老百姓租得起、买得起，还需增加普通商品住房和保障性住房的有效供应。

春节刚过，深圳市代市长王荣2月21日主持召开的虎年第一个政府工作会议研究的专题是：保障性住房建设。王荣说，抓住房“既是抓发展，更是抓民生”。

年初，参加广东省委十届六次全会的深圳市委书记刘玉浦说，深圳将加强保障性住房建设力度，2010年计划建设的保障性住房数量由2.3万套增至约5万套、总面积约450万平方米、总投资35.06亿元。

几乎同时，该市松坪村三期、深康村等2个保障性住房项目正式开工打桩，建成后将提供保障性住房6443套。

目前，深圳“十一五”期间规划建设的14万套保障性住房已全部进入建设程序。但王荣认为，深圳对住房需求最大的是既不符合保障性住房条件、又付不起商品房高价的“夹心层”家庭群体，“深圳今年把保障性住房建设计划增加到5万套，就是让这部分市民得到住房保障”。据悉，深圳已在今年1月开始的该市第二次保障性住房申请受理中放宽了申请条件。

同时，广州计划2011年前建设5.6万套保障房，并将首次推出经济租赁房。

广州市房管局相关负责人表示，去年广州再次启动对限价房市场需求调查，近期将根据具体的调查结果制定今年的限价房用地供应，推出限价房。

北京提出2010年各类政策性住房用地占全市住房供地50%以上。在2009年新开工政策性住房938万平方米，竣工229万平方米的基础上，2010年新开工建设和收购政策性住房13.4万套，将全部解决2009年底已通过审核正在轮候的住房困难家庭。

专家认为，在加大政策房建设基础上进行调控，是对房地产市场“有保有压”的一种表现，并非单纯打击市场。从中长期看有利于北京楼市健康发展，市场在经历一段时间僵持之后，或许会因行业的规范焕发更大活力。

上海保障房建设正加速，计划实现新增廉租对象应保尽保；加快实施经济适用房制度，下半年在中心城区全面推开，新开工建设经济适用住房约400万平方米；着力解决部分群众过渡性住房困难，积极推进公共租赁房、单位租赁房、人才公寓等租赁住房建设。

然而，加大住房有效供应，土地却不富余，地从哪里来？

深圳市规划和国土资源委员会王芃表示，将通过新批、旧改、盘活存量等方式，优先安排、落实37.2公顷保障房用地。深圳还将通过回购“城中村”、小产权房和在“城中村”改造中配建保障性住房等方式，增加保障性住房供给。

而本次广州限价房重点将在番禺南村镇、天河龙洞和增城新塘等地，同时由于“三旧”改造的推进等多种因素，广州今年有望释放出80平方公里的土地。