浅析我国土地使用权相关制度思维导图

通过“划拨”方式取得的土地使用权是一种无偿无限期的土地使用权。它是由拟用地人向当地政府提出用地申请，由地方政府批准后，划拨土地给其无偿无限期的使用。采用划拔方式取得土地的必须满足土地的特定用途，即国家机关和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点抉择的能源、交通、水利等基础设施用地；法律法规规定的其他用地。这是现行法对划拔方式取得土地的特殊规定。通过划拔方式取得土地使用权的，虽然无须支付出让金，但必须支付补偿，安置等费用，即由于国家收回原土地使用权人的土地，对地上房屋所有人或租赁人依法进行补偿安置等所须支付的费用，除非国家明确将土地无偿交付给建设用地使用权人使用。

通过“出让”方式取得的土地使用权是一种有偿有期限的土地使用权。它是由拟用地人向国家提出用地申请并被接受后，与国家签订土地使用权出让合同，支付一定的土地出让金之后才能取得。除划拨方式取得城市建设用地使用权以外，原则上均应以出让等有偿使用土地的方式设立建设用地使用权。其中必须通过公开竞价方式出让土地的有两种情形：一是工业、商业、娱乐等经营性用地；二是有两个以上意向用地者。根据《国有土地使用权出让和转让条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限为：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。《房地产管理法》规定，土地使用权合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准，并重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。出让国有土地使用权，双方必须以书面形式建立合同关系，这种国家和土地使用权人之间签订的合同属于调整物权关系的民事合同范畴，双方的主体地位是平等的。建设用地使用权的设立必须进行登记，且建设用地使用权自登记时设立，国家对不动产实行统一登记制度，登记机构为县以上土地管理部门。

建设用地使用权出让合同是物权设定的基础原因行为，其效力应根据《合同法》等有关法律的规定确定，只要不存在无效情形，则为有效合同，不受物权登记的影响。如果没有办理设立登记，虽不能取得建设用地使用权，但权利人仍享有依据建设用地使用权出让合同约定产生的债权请求权。建设用土使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准，如果建设用地使用权人擅自改变出让合同约定的土地用途，属于违约，出让人依法有权解除合同。建设用地使用权人应当依照法律规定及合同约定支付出让金等费用。通过出让方式取得土地使用权的，出让金的具体数额，通常由出让土地的地段、用途以及出让方式决定。国家通过评估确定每幅出让土地的最低价。以拍卖等公开竞价的方式受让土地的，出让金的具体金额是市场竞价的结果；以协议方式受让的，出让金数额由双方协商，但依法不得低于按国家规定的最低价。建设用地使用权人支付的出让金应全部上缴财政、列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。

（二）土地承包经营权

（三）农村集体建设用地使用权

因村民建设住宅取得的集体土地使用权指的就是宅其地使用权，关于宅基地使用权的概念，《物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造房屋及其附属设施”。从这一条中，我们可以看出所谓宅基地使用权是指农村集体经济组织成员依法享有的在集体所有的土地上建造住宅及其附属设施的权利。这项权利包括以下几项核心内容：一是宅基地使用权的主体是特定的。同时，土地是有限的，在确保农民基本居住条件的前提下，其他人是不能享受这一福利的。因此，决定了宅基地使用权仅仅限于农村集体经济组织的成员享有，每个成员都有权以个人或者农户的名义申请宅基地，农村集体经济组织以外的人员不能申请取得宅基地使用权。现实中城镇居民购买农村住房的不能取得宅基地使用权，其购房行为无效。二是宅基地使用权具有限定性。与建设用地使用权和土地承包经营权不同，《物权法》规定的宅基地必须是集体经济组织所有的土地，宅基地使用权是设定在集体所有土地上的用益物权。因此，宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，不能将宅基地使用权出卖或转让，而是只能用来建造房屋及附属设施供其居住使用。因此，法律对宅基地使用权做了限定性规定。比如《担保法》第三十七条规定：“宅基地的使用权不得抵押”。《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。这些都从法律上明确了宅基地使用权不得出卖、出租。

《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《土地管理法》等法律和国家有关规定”。《土地管理法》对宅基地使用权的取得做了原则性规定，各省、自治区、直辖市有关宅基地的地方法规具体规定了宅基地使用权的取得问题。从我国现行有关宅基地使用权的法律规定和国家有关规定看，宅基地使用权的取得需要符合下列要求：一是在农村没有宅基地的，居住拥挤确需分居而无宅基地的，因国家或乡镇建设需要另行安排宅基地的，在农村落户需建住宅而无宅基地的公民，均可向村民委员会或村农业集体经济组织申请批划宅基地；二是村民申请宅基地要符合乡镇土地利用总体规划，应当使用原有的宅基地和村内空闲地，如果确实需要占用耕地的，需报省级政府批准，并办理农用地转用批准手续；三是宅基地的面积必须符合省级人民政府规定的标准要求，不得超过。在符合上述要求的前提下，村民首先向所在的农村集体经济组织——村委会提出申请，村委会同意后将申请提交乡镇土地管理部门；乡镇土地管理部门接到申请后到现场查看；申请人填写“建设用地使用申请表”，经乡镇人民政府审核后报县级人民政府土地管理部门审批；经有权批准的

人民政府批准后，由村主管机构派专人丈量、划清四至，发给《宅基地使用权证》，确认使用权。宅基地使用人依法获得使用权后，可以行使自己的权利。我国现行法律允许宅基地使用权人出租住宅，但住宅出租后，宅基地使用权人不得再申请宅基地。此外，宅基地使用权人所占有的宅基地被国家依法征用后，可取得补偿，宅基地使用人在死亡前，其宅基地使用权非因法定事由不得丧失。当宅基地使用权受到侵害时，宅基地使用权人享有物权请求权。

改制企业以国有土地使用权向改制设立的新公司出资。采用这种方式的前提，是企业必须要向国家缴纳土地使用权出让金，改制企业与土地管理部门签订土地使用权出让合同，依法取得一定年期的土地使用权，然后才能有土地使用权的出资权。以这种方式形成的股权，可以与改制企业其他形式的出资一并界定为国有法人股，持股单位可以是改制企业，或者是改制后重新确认的国有资产出资者。(二)作价入股方式国家以国有土地使用权向企业改制设立的新公司出资。在改制企业不能交纳国有土地使用权出让金的情况下，国有土地使用权的出资者是国家，而不能是改制的企业。以国有土地使用权出资形成的股权应界定为国家股。(三)租赁方式国有企业改制设立的新公司可以租赁方式取得国有土地使用权.政府以租赁方式向改制设立后的新公司提供国有土地使用权,双方签订国有土地使用权租赁合同。

国有建设用地使用权区分为出让土地使用权和划拨土地使用权。出让土地使用权是完全具备民事财产权特征的土地权利，出资时不存在法律障碍；划拨土地使用权原则上“不得转让、出租、抵押”，但是，也有许多例外，甚至划拨土地使用权出资也很常见。除法律明确限定外，国有建设用地使用权是可以出资的。

（二）集体土地使用权

我国集体土地使用权作为现物出资的标的是受到严格限制的。除了出资人和出资对象的限制之外，它还受到我国土地总体利用规划的限制，设立公司的发起人达成出资协议后，还要经过土地管理部门的批准后才能生效。根据国家土地管理局1995年4月9日发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第二十五条之规定，“农民集体经依法批准以土地使用权作为联营条件与其他单位或个人举办联营企业的，或者农民集体经依法批准以集体所有的土地的使用权作价入股，举办外商投资企业和内联乡镇企业的，集体土地所有权不变”、第四十四条之规定“依照本规定第二十五条规定的农民集体土地，集体土地建设用地使用权确定给联营或股份企业”。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。”这也为集体土地使用权可以作为现物出资标的提供了法律依据。

(2)按照相关法律规定，除了家庭承包经营形式外，以招标、拍卖、公开协商等形式取得土地承包经营权的“四荒”地、林地、草原等，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证、草原使用权证等证书的，可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转，流转收益归承包人所有。可见这种情况下的土地承包经营权具备向农村集体经济组织以外流转的法律条件，而且这种情况下的承包人也不限于农村集体经济组织内部成员，而是任何具备条件的集体和个人均可。因此，这类承包经营权实际上具备了作为出资资产向公司制企业投资的条件。当然已设立或拟设立的企业也可以以企业名义承包此类土地，进行符合法律规定以及合同约定的经营活动。作为核算收益分配份额的依据。

宅基地使用权是一项比较特殊的用益物权。目前我国宅基地所有权归集体，农村经济组织的成员以家庭为单位。可以申请无偿取得宅基地使用权。但按照担保法规定，宅基地使用权不能抵押。就目前法律制度的规定，宅基地使用权尚不能自由转让、抵押，宅基地使用权也不能作为出资。因此，按照房地产相关法律精神，建造在宅基地上的住宅房的流转、抵押也是受限制的，即不能用作出资。