房屋买卖合同纠纷上诉案思维导图

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上诉人海口市滨海娱乐有限公司（以下简称滨海公司）为与被上诉人海南华信物业公司（以下简称华信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省高级人民法院（2000）琼高法民再初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，滨海公司的委托代理人赵启君、彭国兴，华信公司的法定代表人徐树本、委托代理人张庆玉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

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上诉买卖房屋公司滨海合同华信双方履行约定征地补偿征地补偿案例

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房屋买卖合同纠纷上诉案思维导图模板大纲

合同签订后，滨海公司向海口市人民政府的土地管理、规划、财政等部门缴纳了下列费用：档案资料保证金50,000元；市政建设配套费8,123,666元；市政配套费602,797.50元；报建手续费2,000元；市政建设费166,600元；土地补偿费4,693,350元；土地审批费6,076元；土地管理费140,800.50元；规划报建费233,500元；建规费1,000元，共计14,019,790元。此外，滨海公司为履行合同还支付了设计、勘探等方面的费用。签约当天，华信公司与滨海公司的往来款3,000万元转为华信公司支付的首期购房款。滨海公司于1993年6月21日向华信公司出具了收到3,000 万元购房款的收款收据。1993年12月11日、1994年1月31日滨海公司还收到了华信公司支付的第二期购房款115万元。

1993年9月28日，滨海公司致函华信公司称：我司已于1993年6月21日按程序办妥有关滨海公司占地50亩建筑物的规划报建审批手续。市政建设配套费、教育配套费按合同约定我司负责结付，但煤气开发使用费是大厦的配套设施费用。经双方法定代表人多次协商，就缴交煤气开发使用费提出如下建议：A、煤气费原则按合作各方的使用面积、使用功能各自承担；B、向政府申请分期缓交煤气费；C、华信公司于93年7月间同意暂先拨付煤气费500万元由我司统筹安排，但至今未付。据此，我司明确履行合同书的责任如下：A、华信公司缴付煤气开发使用费或找到有效解决方法后，我司再领取报建许可证和施工许可证，延误责任在华信公司；B、领证之前，合同约定的建设周期和付款期限可相应顺延。海口市人民政府1992年11月13日颁发的《海口市煤气开发费征收和使用办法》规定，建设（包括在建尚未竣工的）住房、商住楼、公寓、宾馆等用气户，必须先办理缴纳煤气开发费的手续，否则建筑施工管理部门不发放《建筑许可证》。1993年7月8日，滨海公司向海口市人民政府提交的《关于申请免交教育配套费、缓交煤气开发费的报告》称：根据规划局和市政府的规定，我司须缴交教育费和煤气开发费后方可领取《建设工程规划许可证》组织施工，请求缓交煤气开发费。海口市人民政府领导在报告上签字同意，但须到规划局、煤气总公司办妥缓交手续。1993年11月8日，滨海公司致函华信公司称：我司已圆满履行了合同义务，根据合同书第六条第2款约定，贵司应于93年10月31日前向我司支付第二期购房资金1,000万元。1994年5月16日华信公司致函滨海公司称：“由于国家宏观调控政策的影响，贵我双方拟合作兴建银信大厦项目一事，已不具备条件。原与贵方发生的3,115万元往来款，请尽快返还我司以便及时还贷，减少利息损失”。

滨海公园酒店整体建筑群的桩基础工程至今未开工。华信公司起诉时，施工现场有一基坑，坑的四周作了护坡。滨海公司称此坑是1993年11月8日开工后开挖土方和打护坡桩遗留下来的。二审期间，银信大厦的设计部门广东省建筑设计研究院海南分院为本院出具书证证明：滨海公园酒店由三栋主体建筑、相关的裙楼及三层地下室组成，设计为统一设计。施工时三层地下室必须统一施工；正负零以上裙楼由于有抗震缝分开，三栋主体建筑的裙楼可同时施工，也可每栋按抗震缝分开施工。

又查明，1993年5月3日，华信公司与香港通恒财务有限公司（以下简称通恒财务公司）签订《合资经营合同书》，约定：双方出资设立海南恒信置业有限公司（以下简称恒信公司）。同日华信公司与通恒财务公司还签订了《合资开发项目协议书》，约定双方合作履行《房屋买卖合同书》中约定由华信公司履行的义务。1993年5月26日，恒信公司取得营业执照。2001年3月25日恒信公司向本院请求以有独立请求权的第三人身份参加诉讼。

1996年6月6日，华信公司向海南省高级人民法院提起诉讼，请求解除合同，滨海公司返还华信公司已投入的3,115万元本金。1997年8月25日，华信公司变更诉讼请求：l、《房屋买卖合同书》名为房屋买卖，实为买卖房地产项目。根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的有关规定，此合同为无效合同；2、滨海公司返还华信公司3,115万元房款本息。滨海公司在庭审中辩称：双方签订的《房屋买卖合同书》有效。该公司已向政府有关部门缴纳了市政规费、购地款、勘探、设计等费用。华信公司未按合同约定支付第二期购房款，己构成违约，应承担违约责任。

1998年8月12日，海南省高级人民法院作出（l997）琼民初字第12号民事判决，认为：双方签订的合同名为房屋买卖合同实为房地产项目转让合同，该合同为有效合同。合同签订后，滨海公司履行了大部分义务，办妥规划、报建等审批手续。华信公司未按合同约定支付第二期购房款构成违约。鉴于银信大厦项目属于连体建筑群的组成部分，是同一裙楼上建造的三座塔楼中的一座，该项目塔楼下面相应的裙楼和桩基工程不可能与整体建筑群分离单独建造。华信公司与滨海公司对此未尽到注意义务，在合同中仅约定华信公司负责承建银信大厦34层塔楼及同一垂直轴线下面的等面积裙楼，致使合同履行受整体建筑群工程的制约和影响，因此存在潜在的履行障碍。同时受到国家宏观调控和海南房地产市场等因素的影响，整体建筑群工程已不可能兴建。银信大厦也无法继续建造，双方签订的合同已无法继续履行，应予解除。根据公平原则，滨海公司履行合同所支付的规划、报建等费用，由其自行承担；华信公司所支付款项利息损失，由其自行承担。滨海公司应将项目转让款3,115万元返还华信公司。据此判决：一、解除双方签订的《房屋买卖合同书》；二、在判决生效后60日内滨海公司返还华信公司3,115万元；三、驳回华信公司请求滨海公司支付上述款项利息的诉讼请求。一审案件受理费222,716元，由滨海公司和华信公司各半负担。宣判后，双方当事人均未上诉，一审判决己发生法律效力。

海南省高级人民法院按照本院指令对本案依法进行再审，并于2000年12月6日作出（2000）琼高法民再初字第2号民事判决。再审判决认为：（一）关于银信大厦能否单独建造问题，应当审查双方签订的合同是否有将银信大厦单独设计施工的约定及合同是否存在履行障碍。1、从合同内容看，双方将裙楼部分作整体施工的意思表示是清楚的，合同中只有整体设计施工的内容，而无将银信大厦及同一垂直轴线下的裙楼单独设计施工的意思表示。事实上，滨海公司从未对银信大厦单独进行设计和报建。海口市规划局颁发的《海口市建设工程规划临时许可证》和海南省建设厅颁发的《建设工程施工任务通知书》的内容均证实整体建筑群必须同时施工建造。2、本案并非抗诉机关及滨海公司所认为的项目转让合同已履行完毕，双方只存在债权债务关系。双方签订的《房屋买卖合同书》对工程项目如何施工等方面有诸多约定。这些约定或者不具体、不明确或者相矛盾，难以履行。如合同第二条第3款约定了“双方保证在申领到施工许可证后的一个月内，桩基础工程开工。从地下基础到裙楼土建工程，双方配合进行。”至于双方如何配合则未作约定。合同第五条约定，“银信大厦工程由华信公司总承包，详细工程内容由工程承包合同约定。”因双方并未签订工程承包合同，工程施工也就无从谈起。合同第八条第5款约定滨海公司“保证整体建筑物和银信大厦的桩基础工程如期开工和完工，否则按合同第六条第3款处理。”而合同第六条第3款约定，桩基础若届时不能开工，由滨海公司承担华信公司以前所付资金的误工损失。此两款约定，将桩基础工程的如期开工和完工视为滨海公司的单方义务。《建设工程施工任务通知书》的内容也反映出桩基础和护坡桩工程由滨海公司申报的武基海南公司负责施工，与前述合同第二条第3款及第五条的约定矛盾。（二）关于双方违约的事实及本案适用法律的问题。1、原判认定华信公司未按合同约定支付第二期款，已构成违约。因原审时华信公司主张合同无效，故原判未明确认定滨海公司是否也存在违约的事实，只认定其“已依约履行大部分义务，但也未认定其已依约履行了全部义务。经再审查明，滨海公司也存在违约的事实。合同第二条第1款约定，滨海公司承担“截止规划报建批准下来为止的全部前期费用”。根据《海口市煤气开发费征收和使用办法》及海口市规划局的有关规定，煤气开发费应属滨海公司负担的前期费用。因此笔费用数额巨大（据滨海公司估计达2,000万元左右），滨海公司在合同履行中提出由双方分摊，但双方最终不能协商达成一致，过错在滨海公司。此外，滨海公司未依合同约定向华信公司提供整体建筑群和银信大厦的有关设计、施工等资料。双方在合同履行中均有违约之处，故均应承担相应的违约责任。正因为合同约定有不明确、不具体甚至相互矛盾之处，造成合同履行上的障碍，双方对此均有过错。2、在审理《城市房地产管理法》实施前的房地产纠纷案件的司法实务中，人民法院将宏观调控后海南房地产市场发生的巨大变化作为处理此类案件的一个重要因素，适用公平原则。鉴于双方当事人签订的合同所涉整体工程浩大，宏观调控后双方均无继续履约的能力，本案合同不能继续履行并非单纯因为某一方的违约或过错所致，故合同解除后在处理结果上应适用公平原则。

判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费222,716元由滨海公司负担。

本判决为终审判决。