征地改革新规：农民补偿要能购买合理水平房屋思维导图

国土资源部近日发出《关于进一步做好征地管理工作的通知》要求，各地应建立征地补偿标准动态调整机制，每2至3年对征地补偿标准进行调整，逐步提高征地补偿水平。

同时，《通知》还要求：做到先安置后拆迁，坚决制止和纠正违法违规强制拆迁行为。

确保农民能拿到补偿费

近几年来，中央政府已数次发出提高补偿标准的信号，但具体落实仍有待完善。

国土部耕地保护司负责人表示，目前，全国大多数省份都公布实施了新的征地补偿标准，但是在具体用地项目上还没有完全执行到位。

依照我国此前征地补偿办法，对失地农民的补偿费用是以具体地块的平均亩产值倍数来计算，最高为30倍。但因农地产值相对不高，导致补偿费用偏低。

此外，由于农地征收之后即转为国有用地，可进行商业性开发，但失地农民难以分享由此衍生出的丰厚的增值收益，也时常心存不满。

据中国城郊经济研究会调查，由于土地长期计划征用，土地用途转变增值的收益分配中，政府得60%至70%，村级集体组织得5%至30%，农民只得到5%至10%。

而这看似并不多的补偿费用，竟然也时常无法直接交付失地农民手中。

一位国土部高层近日在一次内部座谈会上直言，当相关部门把征地费用给到农村集体经济组织以后，看起来征地费落实了，补偿也到位了，但农村集体组织内部如何分配，这个问题至今没有得到很好的解决。

而此次《通知》要求，征地补偿主要用于被征地农民，且征地补偿费直接给到农民个人。

首提征地房屋拆迁补偿

自1999年来，国土部已经出了十余份文件以完善征地制度，但此次《通知》第一次提出了征地房屋拆迁的补偿安置问题。

上述耕保司负责人认为，按照《土地管理法》规定，征地中房屋作为附着物予以补偿。但近年来城镇化速度加快，征地拆迁量越来越大，而随着房屋价值的凸显，征地中的拆迁房屋作为附着物补偿，很难满足被拆迁农户的需要。

为此，国土部在去年年底曾会同国务院法制办、住房和城乡建设部进行研究，有针对性地提出了政策意见，而这些意见终被反映到了《通知》之中。

按照这份最新的文件，征地中拆迁农民住房应给予合理补偿。按照被征地的区位，这类补偿主要分为两类：在城市远郊和农村地区，主要采取迁建安置方式，房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿。

一般而言，上述地区房屋重建成本并不高。但如果在城乡接合部和城中村，由于周边商品房价格高企，如果政府不提供更多的补偿，单凭征地补偿费失地农民难以解决居住问题。

《通知》要求，这种情形下，原则上不再单独安排宅基地建房，政府将主要采取货币或实物补偿的方式，由被拆迁农户自行选购房屋或政府提供安置房。被拆迁农户所得的拆迁补偿以及政府补贴等补偿总和，应能保障其选购合理居住水平的房屋。

2009年，北京著名的城中村——大望京村腾退补偿行动中，由于在制度上采取了类似安排，才得以仅仅用了53天就实现全部拆迁腾退。