确定征地价格的科学方法思维导图

结合农用地基准地价，立足原农业土地用途，充分考虑土地对农民的生产资料作用和社会保障作用，将法定补偿含义延伸，确定了“土地征收价格=农用地质量价格+最低生活保障趸交保险费”的技术路线。农用地质量价格本质就是土地作为农业生产资料的价格，与农用地基准地价内涵是一致的。所以根据评估期日农用地基准地价加以年期修正来确定。农用地的存在对农民的社会保障作用从性质上类同于城市居民最低生活保障的保障作用。最低生活保障趸交保险费用就是参照城镇居民最低生活保障趸交保险费用来确定。 准建设用地基准地价剩余法。方法的内涵就是从土地作为建设用地用途来考虑土地的价值。

就是按照土地利用总体规划和城市规划划定的建设用地现状为农用地的土地。借鉴剩余法的地价评估方法确定了“土地征收价格=准建设用地综合地价-国家综合投资回收-转换成本税费-征地调节基金”的技术路线。其中综合地价是以基准地价为基准，按照商业、工业、住宅、辅助用地比例和商业、工业、住宅分类定级的级别叠加区片测算的综合地价。

对此，廊坊市对基准地价进行了修订，将准建设用地纳入基准地价体系。农用地转为建设用地后，土地收益如果高于经营农业收益，依据经济学原理，“增值收益”无条件地全部归农村集体经济组织或国家所有是不合理，而必须在集体和国家之间进行合理分配。国家对城镇基础设施投入、交通干线建设(即改变农地的相对经济位置)等外部辐射性投资引起的土地增值(部分级差地租I)暂时由国家保管，用于征地调节基金，实现地租再分配。对土地直接投资(几通一平)造成的土地增值(级差地租II)由政府以综合投资的方式收回。

各地市政府在征地补偿问题上，可以比照这两种科学计算方法加以引用和完善，以更好的解决征地补偿过程中发生的纠纷，更好的保障征收工作的顺利进行，更好的解决被征地农民的生活保障问题。