开发商的按揭保证金可否强制执行思维导图

人民法院在审理或执行案件时，依法可以对信用证开证保证金采取冻结措施，但不得扣划。那么最高人民法院能否执行保证金，如果当事人认为人民法院冻结和扣划的某项资金属于信用证开证保证金的，应当提供有关证据予以证明。人民法院审查后，可按以下原则处理：对于确系信用证开证保证金的，不得采取扣划措施；如果开证银行履行了对外支付义务，根据该银行的申请，人民法院应当立即解除对信用证开证保证金相应部分的冻结措施；如果申请开证人提供的开证保证金是外汇，当事人又举证证明信用证的受益人提供的单据与信用证条款相符时，人民法院应当立即解除冻结措施。

按揭贷款保证金是银行在按揭贷款过程中按照贷款总额的一定比例向开发商收取的钱，并承担按揭贷款的连带保证责任，直至房产证办理出来并完成抵押登记后，银行才将按揭贷款保证金退回开发商。

归还时间：房产证办理出来并完成抵押登记后，银行将贷款保证金还给开发商;开发商从银行收到保证金后，在7个工作日内退还给购房人。

（一）开发商的对策：

２、办房产证。鉴于房屋产权证的办理关系着开发商保证期限的长短，因此，开发商应当将办理房产证的主动权控制在自己的手中。具体方式是，在《商品房买卖合同》中约定办证的时间限制，并要求购房人在交付房屋时同时缴纳公共维修基金及契税，并委托开发商指定的律师或代办机构办理房产证。这样，从签订买卖合同起，开发商就控制了办理房产证的每个步骤，防止节外生枝。

１、资金特定。为更好地防控风险，在今后的业务操作中，对按揭保证金账户中的资金建议实行定期分批划入划出，每次划转都要签订相关合同，使保证金账户中的资金特定化，实现合同与账户中的资金一一对应。为便于操作，可事先拟定制式的合同文本，划入或划出时签订相应的质押合同（协议），完善法律手续。

[1]《中华人民共和国担保法》 第八十五条