租赁合同仲裁案例所影射的若干法律问题探讨思维导图

通常认为，当人们认定某条法律规范是有效的，那么便意味着这条法律规范对于他所指向的那些人具有约束力①。而当这股约束力被确认之后，法律强制力的存在便成了维护社会秩序与正义的必然。在这一层面来讲，所谓规范的有效性似乎很容易被限定在法律所设定的义务与禁令之中，体现在人们对具体规则的服从与依从。但是，如果法律规范的有效性仅被如此狭义理解的话，那么整个现代法治的逻辑基础就要受到挑战。按照法的职能分类原理进行研究，我们便不难发现，调整性规则领域中的“授权性规则”与“义务性规则和禁止性规则”相互协调，共同确认并调整社会关系。因此，规定了“主体享有作出或不作出某种行为的权利”的规则同样具有法律的约束力，而这一层面的约束力与“义务性规则”和“禁止性规则”的约束力虽然出发点不同，但恰恰是这种相对的社会调整方式使得调整性规则的体系得以周延。

民事法律规范由民事法律关系自身的特点所决定，其中必然充斥着授权性规则的条文及其价值理念。既然这种性质的规则构成了民事法律规范的基本内容，那么该法律部门的法的实施形式便会以“权利的享用”体现出来。从之前所谈论的法律规范的有效性来看，这样的法律规范同样具有法律约束力。与其他性质的法律规则所不同的是，民事法律的约束力并不会通过法律强制力直观表现出来，而通常体现在最终的法律效果之中。

从立法与司法实践来讲，不同的主体对民事法律所表现出的这一特性进行理解的出发点也各不相同。就立法者而言，其考虑的问题常常是应当给予民事主体怎样的权利或是多大的权利范围，而这一权利框架能否引导民事主体达到立法的预期效果，从而稳定整个社会秩序;就司法者而言，其关注的是怎样对立法所建构的现有权利内容进行解释，进而使具体案例的判断符合最初的立法精神;对于民事主体来说，则是通过对当前民事权利体系的解读实现自己在法律允许的权利框架内的利益最大化。即是说，民事法律的约束力可以通过不同主体的活动体现出来，反过来具体的立法司法行为也有助于人们反思，目前立法规定的权利内容是否合理、审判者或民事主体对法律的理解及操作方式是否适当等问题。

笔者在此所分析的一起关于房屋租赁合同的仲裁纠纷，也许能够很好地说明这些复杂的理论关系;而对于民事法律特性的理解，也有助于我们对这一案例所产生的法律问题得出正确的判断。

案例的大致内容是这样的：申请人与被申请人于2004年5月签订了一份房屋租赁合同，约定由申请人将其所有的某条路段的房屋出租给被申请人从事餐饮经营，租期五年。但是，2007年9月，该条路段由于地铁施工需要封闭。被申请人认为，道路被封会对其经营造成影响，于是立即向申请人发函，提出根据双方之前的约定共同协商提前终止租赁合同。在未接到申请人回应的情况下，被申请人于2007年11月主动停止经营，并将房屋一直闲置，未再使用。基于以上案情，申请人提出，要求确认被申请人解除租赁合同的行为无效并继续履行租赁合同，同时立即支付至今所拖欠的全部房租;而被申请人则提出反请求，要求仲裁庭职权确认合同已经于2007年9月解除，并要求申请人立即办理房屋交接手续。

对于此案，仲裁庭组成人员形成了三种截然不同的意见。一种意见认为，租赁合同已经生效，承租人向出租人发出的《关于提前终止租赁合同的协商函》不能视为解除合同的通知，同时承租人所主张的不可抗力理由不能成立，合同解除的法定条件和约定条件均未成就，因此应当裁决合同继续履行;另一种意见认为，租赁合同本身应受法律保护，但很明显双方的合作基础已经丧失，继续履行合同显属不能，应当根据情事变更原则解除该合同，其他利益应在此前提下进行分配;第三种意见认为，既然承租人解除合同的意思表示真实，同时合同确实丧失了履行的基础，仲裁庭应当确认承租人合同解除行为有效。

(一)从当事人角度进行的案件评析

(二)影响裁判者价值取向的几种假设

《合同法》第九十四条明确规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。通说认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况③;而“不能实现合同目的”一般是指当事人在订立合同时所追求的目标和基本利益不能实现。因此，第九十四条给我们所要传达的信息是，当特殊的客观情况导致合同的基本目的无法实现，法律便赋予当事人单方解除合同的权利。但我们也应到注意到，由于法定解除权是一项形成权，当事人行使该项权利不必经对方当事人同意，只要相关的意思表示直接通知对方即可发生解除合同的效果。为了避免单方权利滥用扰乱正常的经济秩序，这种权利的行使必然要受到严格的资格限制，即实际情形要完全符合法律明确规定的全部要件。就本案来看，由于餐馆所在道路修建地铁，整条路段被封，要餐馆继续正常经营下去，明显已经不符合承租人订立合同时所抱有的合理期望，因而应当能够满足“合同基本目的不能实现”的法定情形。而从不可抗力的定义进行解读，我们却很难得出城市修建地铁的行为绝对属于“不能预见、不能避免、不能克服”的客观情况。当实际情形套用法定规则有所出入，不可抗力的事由一般便不能成立。因此，如果本案中的承租人坚持认为自己拥有该合同的法定解除权，可能将承担不利的裁决结果--仲裁庭会根据出租人提出的合同存在的证据以及承租人擅自闲置房屋、不交租金的事实裁定合同继续履行，并由承租人承担违约责任。

既然通过不可抗力仍然不能与生效的合同效力相对抗，我们不妨换个思路，用情事变更的理念去理解整个案件。在这里我要说明的是，之所以先前的案例中有关情事变更的仲裁意见未被采纳，其原因在于承租人请求内容的失误，并不妨碍我们在这里对这一民法原则可能产生的实践影响进行理论探究。从制度的发展来看，情事变更原则被视为对罗马法时代“契约严守”的相对突破，曾先后在德国的“法律行为基础”理论、法国的“不预见理论”，英美法系的“合同落空”理论中有所体现④。在我国目前的学理研究中，有学者将情事变更原则理解为“合同订立以后，合同履行期届满前，因不可归责于当事人的原因，使合同行为的基础或客观环境发生了当事人不能预料且无法防止的变更，若继续维持合同原有效力有悖于诚实信用原则时，则应允许当事人申请，法院或仲裁机关决定变更或解除合同关系的原则”⑤。根据这一定义，一般认为，若要适用该原则应当具备以下构成要件：(1)出现了情事变更的客观事实;(2)情事变更的事实发生于合同依法成立以后，履行完毕以前;(3)情事变更是订约时当事人不可预见的;(4)情事变更事实的出现不可归因于双方当事人;(5)因情事变更使原合同的履行显失公平⑥。

既然情事变更原则完全可以在判案中被采纳，那么这起租赁合同案例自然也不例外。在套用其构成要件的过程中，我们却不难发现，情事变更原则的运用与因不可抗力而解除合同之间有众多的相似性。尽管我们在众多的理论研究中已经能够清晰地论述两者的联系与区别，但二者间构成要件中的相似性让我们不禁怀疑当“不可抗力”的可操作性在这起案例中被否决后，我们在这里继续讨论“情事变更原则”的意义何在?诚然，从整个案情来看，认为一条路段修建地铁对经营餐馆所造成的影响完全符合情事变更原则适用的要求的确有些牵强，甚至有关“需当事人不可预见”的内容已经得到了明确否定的论证结果，但情事变更原则的几点特性却使审判人员依据其作出裁判成为可能。其一，不可抗力由法律明确规定，是合同法定解除权产生的情形之一，而合同能否因情事变更发生变更或解除是由审判人员决定的，从而排除了在“不可抗力”中当事人滥用制度破坏经济秩序的可能性。因此，审判人员对情事变更原则要件的考察并不是绝对严格的，其关注的核心应始终放在“合同继续履行的基础是否已经丧失”的问题上。其二，情事变更在《合同法》中一直都是应当遵循的原则，并未成为具体的法律制度。这就是说，当案件的评判进入“原则”的层面之后，居中裁判者就不应将自己仅仅定义为堆砌法律的工匠，更要展现其“正义捍卫者”的形象。审判人员所要做的，是冲破法律的樊篱，探究立法者的原始目的，最终得出最优的裁判结果。

因此，在本质上，我们一直围绕讨论的房屋租赁合同所反映的矛盾已经不能限定在合同是继续履行还是被解除，而表现在合同严守原则与情事变更原则的直接对撞。换句话说，只有确认了整个裁判的价值取向，具体的法律规则才有参照的基础。在这起案件中，引导审判人员裁决取向的标准并不是哪一方的仲裁请求内容更符合民事法律所构架的程式，而是裁判者所倾向的价值标准是否符合各种环境因素的总和。所以，在我们已经论证出租人“继续履行合同”的请求和承租人“因情事变更解除合同”的请求都是各自利益最大化的前提下，无论裁判者做出怎样的裁决，其最终目的都是为了实现合同严守原则与情事变更原则之间的平衡。结合案情中各种复杂的现实因素，仲裁庭可能为了维护合同严守原则而满足出租人的请求，也可能为了强调合同公平而保护承租人的利益，同时也不排除我们所追求的“平衡点”要求仲裁庭依职权变更合同内容的可能性。

(三)租赁合同案例所引发的立法建议

合同解除与合同终止的关系历来是学术界存在争议的问题，其主要原因是这两个概念在不同的环境下具有不同的内涵，因此很难确立一个静态的逻辑关系。在此我们明确将“解除”理解为合同自始消灭的事由，将“终止”定义为合同向将来消灭的状态，有助于我们对法律规则进行更深一步的评价。就我国《合同法》而言，其所体现的立法原则固然应当坚持当事人意思自治，鼓励当事人自主选择合同消灭的方式，但在合同职权解除的层面上，《合同法》所表现的模棱两可无疑给司法增加了难度。由于“合同的权利义务终止一章”没有关于“合同终止”的概念，“合同解除”就担负起了广义上合同消灭的全部内涵。在这种状态下，虽然理论上认为合同依职权解除而消灭的方式应当参照第九十七条的内容(《合同法》第九十六条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。)视具体情况而定，然而“解除--终止”框架的缺失很可能导致对同类案件中合同消灭状态的判断标准各不相同，进而造成司法上的混乱。虽然这一弊端未在这起租赁合同纠纷中有直接的体现，但这并不能说明立法概念的模糊不会对仲裁庭的判断造成理念上的干扰。因此建议在合同法中明确“合同解除”与“合同终止”的关系，必要时可以对特殊类型的合同做出合同消灭方式的指导。

从案例中我们也可以看出，除去法律主体的行为给案件的解决造成了不必要的障碍，租赁合同本身的特殊性才是产生司法难题的根本原因。租赁合同的性质，导致了合同解除的可行性以及解除效力的特殊性(如果将这里的合同解除理解为合同自始无效，那么与一般合同的性质不同的是，租赁合同如果已经开始履行，那么“除有终止之原因外，不能以解除之意思表示使之消灭”。这是基于租赁合同本身的特点决定的。参见林诚二《民法债编各论》(上)325页。)除此之外，不论合同在个案中能否解除，违约责任的分配方案也是本案中制造多套裁决方案的重要因素。因此，对于这些问题，在总则中进行原则性的立法指导或者在分则中分别制定特殊的解决方案，也许都是有利于纠纷高效解决的有益尝试。

综上所述，一起纠纷的成功解决，必须依靠各法律主体之间的相互运作、相互协调。基于此得出的正确的司法结论，所折射的不仅仅是法律参与者各司其职的良好工作秩序，更是一个国家健康法治环境的直接体现。对于一起案例的理论探究，有助于我们寻求正义的现实映像，而将这种正义广泛实现，才是我们通过法律约束力解读具体纠纷的终极价值所在。

①博登海默。法理学：法律哲学与法律方法。邓正来译。北京：中国政法大学出版社，2004.347

②王利明。合同法研究(第二卷).北京：中国人民大学出版社，2003.269

③同[2].289

④情事变更原则研究。卡斯腾·海尔斯特尔。许德风译

⑤试论情事变更在我国的适用。李益松

⑥中国民法典草案建议稿及说明。王利明主编。北京：中国法制出版社，2004.482

[1]《中华人民共和国合同法》 第九十三条

[2]《中华人民共和国合同法》 第九十六条

[3]《中华人民共和国合同法》 第九十四条

[4]《中华人民共和国合同法》 第九十七条