转租与二次转租的法律探讨思维导图

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2023-03-09 23:43:21

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1992年至1997年期间，乙公司租赁甲公司的房屋用于经营酒家。在该租赁合同到期之前的1997年3月，乙公司决定将该酒家承包给本单位职工丙某，并订立了《承包协议书》。协议书上约定“甲方（乙公司）负责与房屋产权单位洽谈承租年限及有关事宜；甲方有权监督乙方（丙某）是否合法经营、依法纳税；乙方应遵纪守法，按期交纳房租，如发生两个月以上拖欠租金，甲方有权终止合同收回房屋；承包期内，房租、煤、水电费由乙方负责支付；乙方每月向甲方返款 1000元；承包期为自1997年7月1日至2000年6月30日。”但关于丙某应交纳

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探讨法律合同房屋出租承租人租赁公司行为同意民事调解民事调解案例其它调解案例

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转租与二次转租的法律探讨思维导图模板大纲

丙某在承包期已届满后，于2000年12月16日与丁某签订《房屋租赁协议书》，将该酒家租给丁某经营。在《房屋租赁协议书》中丙某承诺保证房屋的合法使用权，如出现纠纷愿承担对丁某的赔偿责任。但丙某并未将他与乙公司的承包关系及乙甲之间的租赁关系告知丁某。丁某先后向丙某支付了15000元。2001 年11月6日，甲公司以拖欠租金为由向人民法院起诉乙公司，并将丙某承包经营的酒家作为第三人。

二、审判过程：

原告甲公司诉称在与被告乙公司签订《房屋租赁合同》后，除第一年同意免除租金外，被告乙公司至今未交纳租金。因此要求被告支付两年的租金67200元，并腾出房屋。除《房屋租赁合同》原件外，原告未提供其它证据。

被告辩称，将房屋交丙某使用是内部职工承包，不是转租。第三人丙某未做答辩。因腾房的诉讼请求涉及丁某利益，因此人民法院将丁某追加为第三人。丁某提出为经营酒家而进行的装修投入应有人补偿。

经查，被告乙公司确实没有支付租金，其将酒家承包给丙某及丙某又将酒家租给丁某的情况均属实。人民法院在审理过程中主持调解，当事人在自愿的情况下达成调解协议：原告放弃支付租金的请求；被告及第三人丙某将房屋腾出归还原告；由丙某向丁某支付装修及购置设备的补偿金4万元。

三、法理分析

在多年的发展变化中，我国有关房屋租赁的法律规范也在不断完善，至今可以说比较完备了。我国的《民法通则》对其有原则性的规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》中也有概括性规定，如第52条“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”第53条 “出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”第 54条“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。” 第55条“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。”在1999年10月开始实施的《中华人民共和国合同法》（下简称“合同法”中，专门用了一章共25条来规范租赁合同，基本可以概括房屋租赁可能遇到的法律问题。另外，在1995年6月1日，建设部也发布了《城市房屋租赁管理办法》，比较详细地规定了城市房屋的出租应遵循的规范。

在房屋租赁合同中，出租人的主要权利是：1、收取租金。如果出租人免去承租人支付租金的义务，实际上就是允许对方无偿使用该房屋，此时就不宜按房屋租赁来约定合同内容；2、监督权。监督权是对租赁房屋使用的监督，它的理论基础在于，房屋出租人作为房屋的所有权人，在房屋的所有权和使用权分离的情况下，为维护房屋的完好状态，有权排除他人对房屋的不合法不正当的或者其它违背所有人意志的行为，以便在租赁合同终止时收回房屋；3、收回租赁房屋权。即出租人在租赁合同到期后收回租赁房屋的权利；4、合同解除权。指在法律规定或合同约定的解除事项成就时，出租方有权单方解除合同收回房屋。出租人的主要义务是，1、交付房屋的义务。包括按时、按量、按质；2、修缮房屋的义务。一般是由出租人承担，但法律允许当事人约定由哪一方来履行此义务；3、负担合法费用的义务。一般是基于房屋所有权而产生的费用；4接受返还房屋的义务。承租人的主要权利有：1、对租赁房屋占有、使用、收益的权利，这种权利是在合同约定的前提下及以符合房屋性质的合理使用为限；2、优先承租权和优先购买权。由于现行法律对优先承租权没有明文规定，所以承租人要想享受该权利需要与出租人约定。优先购买权是合同法赋予承租人的权利，即在租赁期内出租人出卖租赁房屋的，在同等条件下承租人有优先购买权；3、合同解除权。《合同法》为此规定了两种情况，第 231条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”第233条“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”承租人的主要义务有：1、交付租金的义务，这也是承租人最重要的义务；2、妥善保管房屋的义务。承租人应当以一个正常人对待自己所有的房屋所应具备的注意水平履行保管义务；3、正当使用租赁房屋的义务。即在约定范围内使用租赁房屋，在没有约定或约定不明的情况下，应当按照符合租赁用途的方法使用；4、返还租赁房屋的义务。

由此可见，上述出租人与承租人间的权利义务主要体现在约定之中。

从本案中原告甲公司的主要请求来看，它与被告乙公司间的租赁关系是比较明确的，虽然合同中所订条款还不算完善，但甲公司要求支付租金及腾房是不存在法律障碍的。不过本案中出现的其它情况是值得探讨的，主要涉及四个法律问题。一是乙公司将酒家交丙某经营的行为究竟是内部承包还是转租，法律后果如何；二是在 2000年6月30日租赁期界满后，丙某继续使用房屋的行为如何认定；三是丙某将该房出租给丁某的行为应如何认定；四是丁某的损失应由谁来补偿，法律依据是什么。下面就逐个进行分析。

（一）关于乙公司将酒家交丙某经营的行为究竟是内部承包还是转租，法律后果如何认定的问题？

首先要明确的是转租的概念。在房屋租赁行为中，转租指房屋租赁人将承租的房屋部分或全部租赁给第三人，由第三人向承租人支付租金的行为。在房屋租赁法律关系中，原房屋租赁合同可称为初租合同，其出租人和承租人在转租关系中仍称为出租人和承租人，与承租人建立租赁关系的第三人称为次承租人。

房屋转租合同的主要特征是：

1、涉及三方当事人的权利义务关系。首先，房屋转租合同的成立，须以出租人同意为条件，未经出租人同意承租人转租租赁房屋的属违法转租。其次，次承租人对租赁房屋的损坏和不当使用，由承租人向出租人负责。最后，在违法转租的情形下，出租人有权解除租赁合同。2、房屋转租合同与初租合同有密切关系。首先，二者的标的物具有同一性，前者的标的物就是后者的全部或一部分。其次，房屋初租合同的效力决定了转租合同的效力，仅在初租合同有效时，房屋转租合同才可能有效。当初租合同无效或效力未定或属于可变更可撤消时，转租合同亦无效或待初租合同效力确定后才得以确定。《城市房屋租赁管理办法》第31条规定“转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。”再次，初租合同的租期决定着转租合同的租期，转租合同的租期应当在初租合同的租期届满前届满或同时届满，非经出租人同意，转租合同的租期超过初租合同租期的，超过部分无效。最后，房屋初租合同因各种原因而终止时，转租合同亦随之终止。3、房屋转租合同是以初租合同为基础的独立的合同。首先，房屋转租合同是承租人和次承租人以初租合同为基础以出租人同意为条件，根据自己的意志协商订立的合同，该合同不能对出租人的权利义务加以限制，效力仅及于承租人和次承租人；其次，承租人将租赁房屋转租给次承租人并非将其租赁权让与给次承租人，而是以其已有的用益权为基础，在租赁房屋上新创设的一种他物权。

房屋转租合同的生效条件：

房屋转租合同当事人的权利和义务：

出租人：1、出租人有权要求承租人按照初租合同履行义务。承租人要对因第三人或是二次承租人的原因造成的租赁房屋的毁损直接向出租人承担责任；2、出租人有权从转租合同中获益。《城市房屋租赁管理办法》第27条第2款规定“出租人可以从转租中获得收益。”3、出租人有权监督次承租人使用租赁房屋的情况。虽然出租人与次承租人间不存在合同关系，但根据物权法关于物权支配效力的理论，在租赁房屋由他人用益的情况下，出租人对租赁房屋仍具有间接支配力。4、在初租合同与转租合同均终止时，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋。

承租人：1、承租人有权要求出租人按照初租合同履行义务，如修缮房屋、负担合理税费等。2、承租人有权从转租合同中获益。3、承租人有修缮房屋的义务，它发生于与出租人约定由承租人修房屋时。4、初租合同终止时承租人有义务通知次承租人。

次承租人：1、根据转租合同享有承租人的权利，履行义务。2、接受出租人对其使用房屋的监督。3、转租合同终止时返还租赁房屋。

通过上述对转租的法理分析，我们可以看到转租需要比较严格的程序才能够合法成立。但法律对于出租人没有书面同意转租且在转租发生时也没有提出解除合同如何处理未作明确规定。这就产生了一个问题，即出租人在知道转租发生而未提出解除合同是否意味是对承租人转租的一种默许？如果是的话，又与《城市房屋租赁管理办法》中规定的书面同意相矛盾。对于这个问题，我们认为应当按照民法意思自治原则，认定出租人是同意转租的。法律还规定了当事人有进行租赁登记的义务，由于我们主要探讨当事人间的权利义务关系，所以没有对登记的问题进行论述。《城市房屋租赁管理办法》第32条规定“违反本办法有下列行为之一的，由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚；（一）伪造、涂改《房屋租赁证》的，注销其证书，并可处以罚款；（二）不按期申报、领取《房屋租赁证》的，责令限期补办手续，并可处以罚款；（三）未征得出租人同意和未办理登记备案手续，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并可处以罚款。”由此也可以看出，《城市房屋租赁管理办法》作为一部管理规范，侧重的是管理，对于非法转租的收益进行没收处理，忽略了出租人的权利。

（二）在2000年6月30日租赁期界满后，丙某继续使用房屋的行为应如何认定？

由于租赁合同是甲公司与乙公司签订的，所以丙某与甲公司即出租人间不存在合同法意义上的法律关系。合同到期后，甲公司未立即明示不续签合同并要求乙公司归还房屋，根据“合同法”第236条的规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。因此原合同还是有效的，只是甲公司有权随时解除合同。因此，乙公司继续占有房屋是有法律依据的。乙公司与丙某之间的承包关系此时也已到期，到期如何处理在承包协议中未明确约定，但乙公司也未明确表示终止承包关系，丙某在乙方的默许下继续经营酒家。那么丙某继续使用房屋的行为就是合法的，直至甲公司提起诉讼之日为止。

（三）丙某将该房出租给丁某的行为应如何认定？

依照前面的分析，丙某时与乙公司订立转租合同的次承租人。他以个人名义与丁某签订了《房屋租赁协议》，且协议条款完全按照租赁合同的要件约定，就是将房屋再次出租，形成了二次转租。对于二次转租，在多数问题上都可以比照转租处理。但在二次转租如果要合法需要经谁的同意的问题上，法律并未涉及。我们认为，在二次转租时，次承租人不仅要征得出租人的同意，还要征得承租人的同意，二次转租才可以合法。当然本案中丙某在与乙公司的承包期届满后，未通知出租人和承租人，擅自将房屋租与他人，且租期定为三年，这种行为可以肯定是非法的。甲公司完全可以对其提起侵权之诉。

（四）丁某的损失应由谁来补偿，法律依据是什么？

丁某与丙某存在合同关系。在该关系成立之前，丙某有义务向丁某如实陈述有关情况，使对方能有正确选择。丙某既不是房屋的产权人，也不是房屋的承租人，他对于租赁房屋的处分是非法的。“合同法”第42条有明确的规定“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”丙某的行为完全符合上述三点。他向丁某再三保证出租的房屋不存在任何权属争议也没有任何遗留问题，未告知丁某有关与乙公司的承包关系，属于隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，同时也违背了诚实信用原则。丁某正是基于对丙某的信任才做出租房的行为的，为经营而进行了装修，有大量金钱的投入。现在由于房屋的产权人要求腾房，而王田之间的租赁合同无法对抗房屋所有权人基于物权提出的要求，从而使投入变成损失。因此丙某应对丁某的损失承担赔偿责任。

四、案例点评

本案事实清楚，但法律关系却是复杂的。首先要确定原被告间合法租赁关系的成立，其次要认定乙公司与丙某的关系，丙某与丁某的关系，及此种关系对房屋产权人造成的影响，当事人同意或拒绝的证明等。如果确认乙公司的转租行为成立，而该行为又未经甲公司同意，则转租行为是无效的；丙某擅自将房屋又租给他人使用是一种侵权行为，被人民法院认定后要承担侵权的民事责任。

就本案来讲，人民法院完全可以直接判决被告支付租金归还房屋。但人民法院为了息诉和避免将来的执行问题，通过协调使原告甲公司放弃租金请求，乙公司交还房屋，丙某补偿了丁某的损失。从这个审理结果上看，还是皆大欢喜的。这也是符合我国法律现状的。现阶段由于公民的法律知识缺乏，导致在签订合同或协议时不能对双方的权利义务进行很好的约定。从另一方面讲，假如原告提出的诉请还包括支付延期租金和索赔，那么人民法院就应该查明事实分清法律关系判令被告承担相应的责任。

虽然原告并未就被告转租的行为提出诉请，但就本案来研究转租、二次转租等问题还是有现实意义的。

作者：龙南法院张爱华