广东亚美亚食品有限公司诉云南省民族贸易总公房屋买卖合同纠纷案思维导图

被告（上诉人）云南省民族贸易总公司。

[审判]

本案经昆明市中级人民法院审理认为：原、被告双方所签订的“南配楼转让合同”、“补充合同”及“再次补充合同”系原、被告之间在平等、自愿的基础上达成的一致协议，且合同签订时，双方均明知此时的被告尚未取得“南配楼”的合法所有权，依据相关法律，此时的被告可以事后追认权利，而原告此时享有期待权，故上述协议约定的内容及条款并不违背法律规定，双方因此所形成的房屋转让关系，依法成立并受法律保护。在合同的履行过程中，双方均应全面履行各处自的义务，原告方按合同预付了100万元的购房款，被告将“南配楼”提供给原告。但此后，因“南配楼”产权问题所引发的争议，原告依据法院的通知，停止支付购房款，而被告未能在约定期间内追认权利并按合同的约定为原告办理房产证及土地使用证，导致《南配楼转让合同》未能按《城市房地产管理法》第五章的规定办理登记手续。另、在被告取得“南配楼”的合法所有权后，双方已在此之前实际终止履行该合同。综上，《南配楼转让合同》属未生效合同，且合同未生效的过错责任是因被告方未在约定期间取得“南配楼”的合法所有权或依法处分权造成，故相关法律后果应由被告方承担。

关于原告所提工人看守“南配楼”工资及偿还剩余房款的诉请，因属“南配楼”产权问题所引发的客观事实造成，故上述诉请本院予以支持。

关于装修问题，针对“南配楼”的第二次装修虽由“云南亚美亚”具体实施，但“云南亚美亚”与原告属上、下级关系，且已作出授权说明，故原告享有此诉权。根据《南配楼转让合同》第三条第二款……因两证而影响乙方（原告）权益，甲方（被告）必须补偿乙方在本项目一切投资（其中包括转让金及装修费用）及相关的法律规定，原告要求被告赔偿装修款的诉请应予支持。

关于3万元的办证费用、2万元的收条问题及装修队的来往车费，本院认为，根据《南配楼转让合同》第二条，双方当事人只约定了房产证、土地证的办证费由被告承担，故3万元因属办理施工许可证费，应由原告自行承担。至于2万元的“收条”原告未能证明收款人“秦浩”为被告方人员；关于装修队的来往车费问题因本案装修已经评估。故针对上述款项的请求本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第四十四条第二款、 第五十七条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条之规定，判决如下：

一审判决后，被告云南省民族贸易总公司不服，向云南省高级人民法院提起上诉。经二审审理判决：驳回上诉，维持原判。

[评析]

本案的案情虽然复杂，但双方主要争议焦点是要本案所涉合同及补充合同的效力问题。那么，不是标的物的所有权人或有处分权的人处分标的物的，其买卖合同的法律效力如何？这在审判实践中，历来是需要加强注意、认真领会的问题。

根据《合同法》五十一条之规定：无处分权人（无所有权、处分权受限制）处分他人财产，经权利人追认或无处分权人在订立合同后取得处分权的该合同有效。《合同法》第一百三十二条第一款规定：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。但是，要求标的物的所有权属出卖人，并不意味着只有所有权人才能成为出卖人，依法享有处分权人，也可以成为出卖人。但出卖人无所有权或依法处分权时，买卖合同的效力应结合其他条款及法律来认识——该买卖合同属效力未定的合同，因为，出卖人以标的物的未来可能取得的所有权体现在期货交易中，因而，对以未来可能取得所有权的标的物为客体的，不能认定合同无效。如出卖人在合同履行期限届至时仍未能取得标的物的所有权的，应适用合同履行不能的规定，追究出卖人的违约责任。

针对权力人的追认，如权力人予以追认的，买卖合同生效；如权力人未予追认的，处分人在订立合同后未取得处分权的，该合同无效，应发生无效合同的法律效力及双方返还因该合同取得的财产，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方，应当赔偿对方因此所受到的损失，如双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

结合本案来看，原、被告双方在明知被告尚未取得不动产标的物的合法所有权，但双方仍然在自愿的基础上达成了一系列的合同、协议，并确定了在合法所有权尚未取得时各自的权利义务，后虽经历了标的物发生纠纷、被告退还部分房款、原告又居于另一法院的拍卖、一度取得标的物的所有权、又确因被告对原告取得所有权提出异议而被暂缓发放产权证、最终，被告最后取得产权证。一系列的行为虽然曲折，但有一事实是清楚的，针对合同的履行，因被告在取得标的物的合法所有权前已退还部份房款，双方已实际中止履行。故针对本案实际情况，一、二审法院均认为：本案的房屋买卖，被告可以在事后追认权利，而原告在当时享有期待权，双方协议及合同约定的内容，并未违反法律禁止性规定，依法成立，并对当事人具有约束力，且受法律保护，被告人在约定期间未取得标的物的合法所有权，造成合同不能按约履行，对此承担法律责任。一、二审法院对此问题的处理符合法律规定，注重了在实践当中，对法律的正确运用。

黄红 金馨

引用法条