二手房交易资金监管存在漏洞思维导图

崔洁肖水金

江苏省南京市检察院提起公诉的周有文、陈巧芳二手房买卖合同诈骗案，近日法院开庭审理，但未当庭宣判。

周有文、陈巧芳以购买二手房为名，先支付首付款，等房子过户后立即拿该房产抵押借款，得到借款后却不向卖房人支付余款。去年5月至10月，二人用这种方法共诈骗孙先生等7人卖房款1200余万元。“周有文买我们房子时，都是用其他人的名字签订的购买合同。”被骗市民明女士告诉记者。

被害人画出骗子作案“流程图”

去年，明女士想把位于南京市秦淮区曙光里的两处房产卖掉。当年5月4日，周有文通过房产中介与她达成协议，约定以200万元的总价购买她这两处房产。在签订房产买卖合同时，周有文用了一个陆姓人的名字。当时明女士考虑只要能拿到卖房款就行，也没太在意。签完合同，周有文当即付给明女士60万元首付款，说余款等到银行贷款下来就付清。

办银行贷款时，周有文对明女士说，必须先把房产过户给买房人，买房人才能把房产抵押给银行贷款。为了拿到剩余卖房款，明女士答应了。“其实，房子过户后周有文并没有到银行办理房贷，而是把房产抵押给了一家民间放贷公司，款到手后也没把剩余房款给我。我一次次讨要，他每次都以各种理由拖延。”

“这两个骗子的作案手法基本相同。”被害人王先生给记者画了张两个骗子作案的“流程图”。骗子先以购买二手房为名，与卖房人签订买卖合同；在支付购房首付款后，谎称要向银行贷款支付剩余的购房款，而根据规定，只有办了房产过户，银行拿到抵押权后才能放贷；在卖房人把房产过户后，骗子立即把房产拿到民间借贷公司抵押借款，而不是到银行贷款。“他们抵押借款一般是一个月的期限，到期不还，这些房产的产权最终都归借贷公司了。”王先生对记者说。

“到后来就成了被骗人跟借贷公司之间的纠纷。骗子到期不还钱，借贷公司肯定找我们要房子，我们当然不同意交房。但因为有房产给借贷公司，借贷公司就不会去找骗子了。”被害人孙先生提醒广大市民：卖二手房时，一定要当心这样的骗局。

房产交易资金监管漏洞，让骗子屡屡得逞

记者走访有关部门了解到，骗子以买二手房的名义行骗得手，暴露出房产交易资金监管方面存在漏洞，即二手房贷款及贷款流向没有被管控起来。

据了解，目前需要贷款的二手房买卖流程是：买卖双方签订买卖合同后，还有4个步骤要走。第一步，买房人根据合同约定付给卖房人首付款；第二步，卖方到房产交易登记机构把房产过户给买方；第三步，买房人持已经过户的房产证办理房产抵押，并到银行办理贷款手续，以便向卖房人付清剩余房款；第四步，银行通过审核，拿到“他项权证”，获得抵押权后，把贷款打到卖房人的账户上。到此，这宗二手房买卖宣告完成。

记者发现，该案中骗子之所以能够得手，关键是钻了二手房贷款流程中第二步的空子，即利用了在没有全部付清购房款之前以办贷款为名，顺利地拿走房产证。此时，卖房人已失去对这套房产的所有权，“主动权”转到了骗子一方。这起案件中的被害市民都表示，在交易过程中他们明显感觉到，当房产一过户，骗子就变得“狠”了起来，什么都是骗子“说了算”。“过了户后，感觉有点不对劲的时候，我想不卖房子了。可骗子却威胁说，你要是不卖，就是违约。”被骗人巩女士说。

在走到上述第三步时，骗子拿到过了户的房产证后，并没有到银行办贷款，而是直接找到民间贷款公司，用刚刚“买”的房产做抵押，以一个月的期限、6%的月息，向民间贷款公司借钱。当然，骗子的目的就是骗钱，拿到了钱后自然不会支付卖房人剩余的房款。被骗人孙先生说：“现在我感觉到，骗子这么做，其实贷款公司也清楚。也正是因为即使骗子不还钱，贷款公司还能拿到房子，所以才敢把钱贷给骗子。”

设立二手房交易资金托管专用账户，防止此类案件再次发生

“如果房款没付清，房产证不落到骗子手里，骗子就很难得手。应该等贷款打到我们的账户上以后，再把房产证过户。”巩女士分析，现在很多城市都建立了二手房交易资金监管制度。南京也对二手房交易资金进行了监管，但是贷款这部分却没有监管。她说，在与骗子签买卖合同时，她还专门到南京市房产交易登记中心咨询过，希望能够将她卖房的钱托管。但窗口工作人员告诉她，他们不监管银行贷款这部分资金。

就二手房交易资金监管问题，南京市房产交易登记中心相关人士接受媒体采访时说，该中心在银行设有二手房交易资金托管专用账户，并免费为买卖双方办理托管。如果买卖双方都愿意办托管，买方可到交易登记中心资金托管柜台将购房款存入资金托管账户，如果是全额付款，则将全部购房款存入托管账户；如果需贷款，则将首付款存入托管账户。等交易成功后，买方拿走房产证，卖方取走房款。

“确实，目前南京市对二手房交易资金的监管仅限于现金，并且还得由买卖双方自愿。贷款这部分钱，目前还不在我们的监管范围。”该人士说，不过，这起诈骗案件暴露出来的监管漏洞，他们将给予足够重视。他表示，南京市房产交易登记中心将着手研究并制定措施，把二手房交易资金中的现金和贷款全部监管起来。

据介绍，真正对二手房交易资金实现全程监管的，全国只有上海等少数几个城市。办理此案的南京市检察院公诉一处检察官罗琦认为，针对目前二手房交易资金监管存在漏洞这一普遍现象，除相关部门和单位要切实抓紧时间加以改进外，卖房人和买房人也要在买卖房屋过户时提高警惕，防止上当受骗。

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