拆迁办践行科学发展观调研报告思维导图

“城中村”，是指所在地域进入城区或城市建设区，基本无土地或只有少量土地可耕，在房地产权属，享受和执行的政策，户籍和行政管理体制，思想观念和生活习俗等，仍保留着农村形态的村落。“城中村”大体可分三种类型。第一种：“中心型”，即地理位置处在市中心区，被城市建筑所包围，基本无土地。第二种：“延伸型”，即地理位置处在城郊结合部和城市建设区，有少量农用土地。第三种，“边缘型”，即地理位置处在城市近郊，有较多的农用土地，已纳入近期城市规划发展范围。据调查，我县的毛家巷属典型的“中心型”城中村，其位置于我县兴隆路以南，文成路以北，文成中路以东，栖云南路以西的区域范围内，四周楼群排列，合围在楼群之中。象这种类型的城中村还有位于**县文成小学对面城关镇城关村三社的十几户农民，城关镇北关村五社的4户农民，位于一悟路。属于第二种“延伸性”类型的城中村有城关镇北关村八社的农户，位于环城西路南段。目前，我县的城中村基本属于前两种类型，随着城市建设的快速发展，第三种“边缘性’城中村也将出现。

城中村因其形成的原因不同而具有许多特点。一是多数村落处在城市繁华地段，是名副其实的“都市村庄”，生活环境同市民一样；二是大部分土地被城市建设征用，村民基本不从事农业，转而从事第三产业或在企业工作；三是大部分农户都有农房出租，有的还有营业房出租；四是相当一部分村民的收入比城里普通市民高，生活富足，不愿农转非；五是人口构成多元化。有的村民已农转非，有的还是农业户口，一些外地人与城中村村民结婚，户口还未批准迁入，一些外地人在农村买地建房居住，户口管理还在原籍；还有大量外来人员租房居住。

“城中村”形成的原因分析:城市的快速发展，需要通过征收周边农村的土地获得扩展的空间。土地被征收了，当地的农民还留在原居住地上，并且保留一部分供他们建房居住的宅基地，“城中村“的问题逐步显现。可以说，我国城市的快速扩张是造成“城中村’问题日益突出的普遍原因。换言之，“城中村”是城市现代化建设推进过程中的必然产物。除了上述的共性原因外，还有以下几个方面的因素：

当前，推进旧城改造最主要的制约因素是拆迁难问题。导致拆迁难的原因具体有四个方面：

由于“城中村”形成的诸多原因，其存在的问题还包括：

城中村改造的难点分析：随着城市化进程的不断推进，“城中村”带来的负面作用越来越明显。因此，加快“城中村”改造既是实现城市现代化的需要，也是提高居民生活质量、切实解决“城中村”居民根本出路的必然要求。目前要解决这个问题，在具体操作层面上还存在很多困难。归纳起来，主要有以下几个方面的障碍：

(一)加强组织领导。“城中村”已经成为制约城市功能拓展、城乡融合和居民生活质量改善的障碍，对环境和社会治安管理也带来了巨大的压力。推进“城中村” 改造是一项十分艰巨的工作，涉及各级政府之间、部门之间职权利的协调和住户巨大经济利益的平衡，政策性强，操作性强，工作量大，情况复杂，需要各级党委政府切实摆上重要位置，精心组织，扎实推进。首要的是要形成各级各部门职责分工明确、协同配合的城中村改造推进机制。可以借鉴大城市的做法，建立县、镇两级城中村改造领导协调组织，由政府分管领导牵头，计划、财政、国土、规划、建设、城管、房管、农经、劳动、民政、公安等部门参与，抽调各单位相关业务人员，成立城中村改造办公室，加强“城中村”改造规划、拆迁安置、用地安排、征用补偿、待遇转换、管理转型等工作的统筹协调。同时，要明确各级分工，督促检查各项工作。有关部门各司其职，为城中村改造工作提供指导、帮助和服务，确保城中村改造工作平稳有序推进。

(二)强化规划引导。为解决历史遗留问题，杜绝新城中村的产生，要抓紧制订城中村改造专项规划。按照“消化存量、控制增量，整体规划、分步实施”的要求，制订城中村改造进度计划。对无土地的城中村，可以分批下达改造任务；对市政设施项目、重大开发项目需征用拆迁且已列入改造规划的村庄，必须同步实行整体拆迁安置；对征占用地导致人均土地不足0.2亩的村庄必须同步启动整体拆迁安置。同时，要逐村做好开发改造详细规划。尽快推行农村房屋合法产权登记，及时做好城市规划区、功能开发区农村住户、房屋、用地等调查登记工作，为拆迁安置规划和拆迁补偿提供基础资料。与城市总体规划和土地利用总体规划相衔接，按照就地、就近安置的原则，制定完善农村拆迁安置用地规划。安置地规划一经确定，未经法定程序不得更改占用安置地块。

(三)创新改造模式。城中村改造面大量广，单靠政府难以完成，需要动员社会力量共同实施，积极探索“政府引导，市场运作”的路子。应根据城中村的不同类型，选择适宜的改造模式。对各级政府重大项目开发涉及城中村，以同级政府土地储备中心代表政府作为实施主体，在与村及住户签定安置协议后，委托城建部门、房产开发企业或建筑企业代建安置房，委托拆迁单位实施拆迁。对单一的城中村改造项目，可以在限定建设地块面积、限定规划要求、执行政府拆迁安置政策的前提下，优先由本村集体经济组织实施拆迁改造，允许安置剩余房屋推向市场，以房产出让收入平衡安置成本，平衡有余作为村集体收入，难以自求平衡的，应给予相应补助。村级开发模式可以发挥村级组织对村内情况熟悉、有民主决策机制的优势，促进拆迁安置矛盾内部消化。对村级没有力量或不愿组织实施的，可以在完成拆迁工作后委托企业代建或招标建设，也可以实行安置项目与一般房产开发项目“打包”招标建设。对资金平衡缺口较大，企业与村级经济组织都不愿开发的安置项目，应由土地储备中心负责组织实施。

(四)完善政策措施。一是筹资政策。建立城中村改造资金专门帐户，筹集启动资金，实行封闭运行，保障拆迁安置前期投入需要，待无地城中村改造完毕、资金运转有余后，可适当用于城建配套项目建设。二是安置用地优先政策。合理划分城中村，在与城市功能协调的前提下，优先安排安置用地，在片区内就地就近选地、集中连片安置。企业用房拆迁，在坚持货币安置的前提下，对确需换地安置的，由政府统一组织进行跨区安置。三是税费优惠政策。城中村改造项目适用重点项目办理程序，地方税费减半收取；无地城中村改造项目视同“实事工程”，免除大市政配套，实行“一村一策”。四是完善拆迁补偿政策。充分体现农村宅基地公平分配原则，对因规划控制、人户增加、无力建房等原因造成房屋面积没有达到规定标准的，在补偿安置中以户或人为核定依据予以补足。实施廉租房制度，解决城中村拆迁中城镇居民困难户的居住安置问题。五是集体资产补偿政策。对集体道路、河道、广场等公益性集体土地，村庄容积率低于安置小区的节余土地，已经融入城市的村集体道路、边角地等零星土地应及时予以征用补偿，合理安排村级发展留用地，妥善处理集体企业用地转为国有土地问题，维护村集体经济利益。

(五)推进配套改革。“城中村”改造不能单项突进，应当采取配套措施，加快农村体制向城市体制的整体转换，促进传统农村居民向现代城市居民演变。一是要深化集体经济组织股份合作制改革。二是要加快推进撤村改社区工作。三是要推进原村民与城市居民的保障一体化。

(六)改进工作方法。“城中村”改造涉及许多环节，关系改造对象的直接经济利益，只有深入细致地做好群众的思想工作，合理进行时序安排，才能平稳有序推进。一般“城中村”改造项目应该在绝大多数住户要求的前提下进入启动程序，按照“先安置后拆迁，先拆迁后出让”的原则，规范改造拆迁程序。对列入改造规划的城中村，提前做好资料调查、入户测量和房产确权等基础工作，并建立档案。对即将改造的城中村，必须将总体安置方案和分户安置方案公告，广泛听取群众意见，合理调整完善，一经确定，不得随意更改。原地安置的要先建安置房再出让土地；就近安置的，要先安置后拆迁，再出让。这种先建房后拆迁的程序安排，有利于消除住户疑虑，尽管在土地、资金周转上有一定要求，但是可以节约拆迁安置过渡成本，加快安置进度。为保障拆迁安置总体进度，安置房建设完成后住户不愿搬迁的，可以先用于其他“城中村”的安置。要发挥街道、村等基层组织的作用，做好宣传发动、政策解释、帮困解难工作。