合作经营物业管理有限公司合同争议仲裁案思维导图

1993年7月19日，申请人与被申请人在中国上海签订《关于合作经营“××物业管理有限公司”的合同》（以下简称《合作合同》），双方约定建立合作经营的“××物业管理有限公司”（以下简称“合作公司”），经营涉外办公用房出租业务。《合作合同》于1993年7月30日经××人民政府以“外经贸沪合作字（1993）×××号”批准证书批准，1993年8月1日经工商行政管理局颁发“工商企作沪字第××××号”营业执照，合作公司成立。

第十一条合作条件：

乙方：出资人民币壹千万元，其中包括设备、修建、装潢等各项投入资金。

甲方责任……提供××市×××路394弄8号2500平方米教学大楼及甲、乙双方划定之操场的使用权。

1.被申请人没有按照《合作合同》约定向申请人支付保底费及操场管理费。《合作合同》第13条对合作双方的所得利益作出了明确规定，实际上，被申请人1993年8月至12月支付保底费及操场管理费人民币155000元、1994年1月至12月支付人民币1850000元、1995年1月至12月支付人民币415000元、1996年1月至12月支付人民币266000元、1997年1月至12月支付人民币2000000元、1998年1月至12月支付人民币120000元，以上共计人民币12220000元。而按照约定，自1993年8月起至1999年1月，被申请人应支付保底费及操场管理费为人民币17818000元，可见被申请人拖欠申请人应付款项人民币5598000元。申请人曾多次催讨欠款，被申请人都不予答复，根据《涉外经济合同法》有关规定以及《合作合同》的约定，被申请人理应依约履行支付保底费及操场管理费的义务，故被申请人应当支付《合作合同》项下的保底费及操场管理费人民币5598000元。2.被申请人未按约向申请人支付保底费及操场管理费，构成严重违约，根据《民法通则》、《涉外经济合同法》的有关规定以及《合作合同》第36条之约定，被申请人应当承担违约责任，赔偿申请人违约金。按照《合作合同》第36条约定，同时参照最高人民法院的司法解释“违约金每日万分之四”的规定，被申请人应支付1996年度违约金人民币175217元、1997年度违约金人民币261577元、1998年度违约金人民币311元，共计人民币748172元。3.被申请人自1994年起开始拖欠保底费及操场管理费，申请人曾多次催讨，而被申请人不予答复，申请人要求召开董事会解决付款问题，却因被申请人以种种理由推脱而受阻。直至申请仲裁时，被申请人的这种恶意行为已持续了三年之久。由此可见，被申请人没有诚意也没有能力继续履行合作合同。根据《合作合同》第36条“被申请人连续两个月不能支付申请人保底收入时，申请人可提出终止合同，被申请人承担违约责任”之规定，申请人要求仲裁庭裁决终止《合作合同》。

1.保底费及操场管理费年度总额在履行中发生了变更。合作公司成立后，房地产市场不景气，导致房屋租赁价格不断下滑，造成合作公司处于负债经营状况。为此，经与申请人协商，于1996年11月7日由董事长××代表外方，副董事长×××代表中方签署了《关于降低1996年上交保底数的补充协议》，该协议第2条约定1996年保底数降低40万元，降为人民币260万元。依照该协议约定被申请人当年支付申请人保底费及操场管理费人民币260万元。1997年合作公司经营状况仍没有好转，申请人与被申请人继续协商降低保底数。申请人在被申请人付款后，出具了1997年1月至4月的每月人民币20万元保底费、5月至12月的每月人民币15万元保底费的收据。上述收据以及申请人1998年4月28日致被申请人函表明，申请人认可1997年保底数降至人民币200万元，且被申请人均已如数支付。故不存在申请人所称拖欠付款的事实。

1.被申请人曾要求减少合作保底数，但申请人与被申请人从未就此事宜达成任何协议。被申请人所称1996年11月7日的《关于降低1996年上交保底数的补充协议》因为没有经过申请人的同意，更没有经原审批机构批准。被申请人仍应严格按照《合作合同》履行付款义务。

2.申请人以房屋使用权和场地使用权作为合作条件投入合作公司，不同于房屋所有权和土地使用权投入合作公司的情况，无须办理土地使用权变更登记。国土局（1996）24号文调整的是合作一方以土地使用权作为投资或合作条件的情况，场地使用权的合作条件不属其调整范围。此外，《合作合同》也没有规定申请人需办理土地使用权变更登记。合作公司成立后，申请人确实提供了教育大楼及操场的使用权，合作公司亦实际开展了涉外办公楼出租的经营业务，收取租金。有鉴于此，可表明申请人完全按照《合作合同》约定，履行了提供合作条件的义务。