司法考试经济法讲义(第七、八章)思维导图

房地产转让是房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。1.房地产转让的禁止。根据《城市房地产法》第37条的规定，下列房地产不得转让：（1）以出让方式取得土地使用权，不符合法定条件的；（2）司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记，领取权属证书的；（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。房地产转让必须签订书面转让合同，在合同中应载明土地使用权取得的方式。2.房地产转让的条件。以出让方式取得土地使用权的房地产转让，应符合下列条件：（1）按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书；（2）按出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发投资的，形成工业用地或者其他建设用地条件。出让合同的效力基于转让后继受取得土地使用权的用地者，房地产转让时土地使用权合同载明的权利义务随之转移，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。以划拨方式取得土地使用权的，应当向有批准权的人民政府申请批准，准予转让的，受让方应当办理土地使用权出让手续，并依规定缴纳土地使用权出让金。有批准权的人民政府决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。转让房地产是房屋已建成的，应持有房屋所有权证书。

划拨土地使用权不得单独设定抵押，但是土地上有房产的，以房产设定抵押时应同时抵押房屋所占的土地使用权。如抵押人不履行债务，需要拍卖该房屋时，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于土地使用权出让金的款额，抵押权人缴纳后，可以就该房地产优先受偿。新增地上物的处置：房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产，抵押人不履行合同需拍卖该抵押的房地产时，因新增房屋与抵押财产无法实际分割，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

引用法条