王石：千亿万科的最大危机 思维导图

我们看，这是2007年的照片，我非常荣幸的被咱们企业家年会授予终身企业家的荣誉。一般终身奖都是给年纪很大，活动不了的，给咱们一个安慰，我打算第二次登珠峰的时候给我来这个奖，我觉得太早了。

我们再看看2008年，就是被授予终身奖的王石和万科就碰到麻烦了。一开始就是拐点论，第二个那年是汶川大地震又一个捐款门，对万科的负面，对我本人的负面铺天盖地，几乎是有着把我压趴之势，我想这就是中国企业家年会，其实这不是一个因果关系。

好在2008年过去了，2009年过去了，到2010年。我们给一个图表来看，到2010年的情况是什么样?在过去，2004年对万科是一个节点。2004年万科成立20周年，跟过去20年相比，我们复合增长率30%，创业开始企业很小，到20年后我们营业收入是93亿。当时我们做了一个未来10年计划，就像我们今天展望未来10年之后，预计2014年营业额是一千亿，当把这个目标告诉媒体的时候，媒体就觉得吹牛不是这么吹的，2004年93亿，10年之后就一千亿了。

我们给出一个数字，实际上就是今年12月1号，2010年12月1号，万科整个完成营业收入已经超过1千亿，也就是提前了4年。这里我就想来在往后说几年，假定我们看到2020年的时候，按照我们现在今天的会议，20年之后万科会是一个什么样的情况?

大家如果说没有悬念来讲，万科这6年基本复合增长率当时是按25%增长率来算，2014年达到一千亿，但是这6年比那个要高的多。按照现在来讲，我们预计未来的4年，我们的复合增长率，我们说的保守点20%，到2014年万科的营业收入是多少呢?如果按20%恰好是过2000亿，如果是25%就是2400亿。刚才说我们在延长到2020年，在未来10年，2014年基础上未来6年不敢这么乐观了。刚才我们听秦晓讲到整个经济增长模式都要放慢，我们就假定增长从25%降到10%，我们规模超过3千亿。

我们再看到万科现在不仅仅是一个经营规模，比如住宅产业化，搞绿色三星，适合未来低碳和环保。按照这个做法上，2014年我们不仅仅是经营规模超过2000亿的问题，我们整个作为低碳住宅，绿色住宅我们到2020年的时候，国家中国对国际上碳减排强度40-45%这样一个目标上，按照万科2014年的标准我们贡献率是多少呢?光万科一家我们贡献率是千分之1.2。如果同行做到像万科这样的标准，我们建筑房地产行业，我们在碳减排强度的贡献度是12.6%。

我们看看根据万科的品牌市场、影响力、规模，在未来下10年真的如此令人兴奋、乐观吗?

12月2号，也就是三天前我去上海看了万科的一个小区，这个小区叫万科城市花园。这个城市花园是1994年底入驻，1992年开发，这个项目的特点是什么呢?特点是在飞机航线下，我觉得当年我站在这块土地的时候，我看到飞机一架一架的过，最平均的时候是7分钟一家，但是这个地我拿了，因为其他地我拿不到，其他地方万科的能力我又拿不到好地，拿到这块地是比旁边不在航线上的地价贵了一倍。当时拿下来了，那我们看看这是1994年入住，现在16年过去了。

我今年12月2号又去了这个小区，我看到飞机依然轰鸣，尽管中间这时候虹桥机场建了一个普通机场，虹桥机场不仅没有取消又建了另外一个机场，频率最高的时候是3分钟一架。就是这么一个飞机航线下，3分钟一架飞机的频率，当然不是24小时都是这样，居住人口15000人，小区入住率是多少呢?是95%。在我们小区周围全部是住宅区，由于晚盖于万科，建筑质量要比万科质量高的多，问题就在这里了，为什么这个小区现在入住率这么高?我看了一下，我们给他进行比较，我们看到右边的图这是一个万科的大门夜景，发现规划座落有致，旁边这个基本上都是排排坐，问题就在这里了。你住在万科这个小区会发现很舒服，舒服到即使上面有飞机的轰鸣都愿意在这个上面住。

但是，我们到今天16年过去了，包括万科的住宅小区规划，我们比那个时候品牌好多了，影响力好多了，设计的理念也丰富多了。但是，我们在设计的诉求上改变了。这个改变不是进步，而是在退步，甚至大大的退步。为什么这样讲呢?为什么这个小区里，当时我们如何如何开发成这样一个，10来年之后还是喜欢居住，在当时我们没有其他选择，我们不可能说我们利润最大化追求我怎么来讲，盖小区。

因为人肯不肯去，你一定要想到他为什么要去，你一定从他的角度去考虑，我们所谓就叫做消费者导向，根据消费者的诉求来设计，居住环境是非常适合，一定是空间是非常适合他们居住，居住空间一定是开放式的。所以，这是为什么10来年过去了，它在那里还是受消费者欢迎。

但是，万科现在品牌大了，影响力大了。我们在卖房子不愁卖了，我们会发现我们的设计理念在慢慢不知不觉的变化，已经情调利润导向，利润诉求，利润最大化。我们看看简单的图表会看到，最大差别在什么地方?就在于排排座。高档楼房排排座，多层楼房排排座，所谓的这种别墅，单栋别墅排排座，为什么呢?因为排排座从利润最大化上来讲这是最好的，最典型的排排座前面是底层，后面是超高层，前面的底层可以卖很好的价钱，我们就是在反思这个问题。

2009年以前我们21年的时间一共累计开发了多少房子呢?一共是20万套，就是21年的时间。当我们仅一年要销售的房子是10万套。也就是说，我们现在一年开发的量相当于21年的50%，而且这样的数量还在增加，预计增加到20万套一年是不会停下来的。我们现在有品牌，有影响力，有号召力，消费者看不到房子就愿意买你万科房子，我们如果还这样利益最大化的追求下去，我相信在万科到3千亿的时候，也是消费者开始抛弃万科的时候。可能那时候利润也非常好，消费者不会因为你是世界上最大的开发公司，你的品牌曾经很好，我一直信任你。消费者还是在怀念生活环境当中，他可能刚开始是感觉不到的，在他感觉到的时候一定会抛弃你的。

我想今天借这个机会来讲，实际上如果万科继续以利润最大化的追求下去的话，是在丧失自己，市场是没有问题的。所以，我们未来的显然万科面临着非常大的转型，这种转型不是如何来讲，向马云学习，我们怎么搞互联网，搞创新，搞云计算。我们最简单的，我们要回到原点，就是你来如何地为消费者所需，这是我们现在万科我觉得遇到最大危机。

在未来10年，万科显然面临着两个转型：一个如果从传统的营销向技术科研转;第二如何从建房卖房向服务型上转。无论从技术上转，还是服务上转一定非常明显以消费者为导向。万科现在在广州东莞有一个建研中心，是2007年投放使用的，到今年又改造，预计明年的3月份1期完成，10月份2期完成。这个完成之后，我们10万平方米中心当中将不用市政的一度电，不用市政的一滴水，完全用替代能源，水循环再利用，这是建研中心现在正在建的一个实验塔，整个从上面光伏发电，风力发电到下面整个地缘热泵，整个替代能源在进行往前推进。

时间关系我这就结束我的主题发言，面对我们“新商业·新共识·新动力”，作为改革开放第一个30年，我们粗放型企业家，我们靠无限市场发展起来，我们应该意识到我们在当时情况下没有品牌号召力，我们没有资源动员力，我们没有人力的组织能力。所以，我们只好诉求消费者，我们一切如何来从消费者角度考虑，我们怎么为他们服务，走到今天。但是，我们增长起来了，经营规模过一千亿，我们发现我们离开了原点。

所以，如何我们能在新的时期下，在要求经济增长模式转换是万科现在面临的问题，就是我们要回到原点向消费者负责。用一句口号结束我的讲演，“让建筑赞美生命”，谢谢各位。