所有权思维脑图思维导图
业主物权法相关理论内容讲解
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思维导图大纲
专题7、 所有权思维导图模板大纲
第一节、物权变动***
一、基于民事法律行为（合同）的物权变动
不动产的过户→生效效力；动产的过户→对抗效力
一般物权变动=有权处分+有效合同+登记\交付=物权变动=继受取得
特殊物权变动=无权处分+有效合同+登记\交付=物权变动=原始取得=善意取得
1、物权变动的基本原理：债权+形式主义
有效合同+登记（防止不交税）=不动产物权变动
物债两分原则：未办理物权登记的，不影响合同效力
2、物权变动的公示方法
不动产登记
更正登记和异议登记→登记簿上的（记名产权人）与实际权利人（实际产权人）不一致的情况
书面同意更正
不同意更正→进行异议登记，15日内不起诉的异议登记失效
***预告登记（主观题）→解决不动产制度→阻却物权变动
预告登记后，买方对房屋享有的是债权，而非物权
预告登记后，卖方仍然可以出卖该房屋，是有权处分，合同仍然合法有效（未过户之前都是债权效力，未发生物权效力）
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力
预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。
动产交付
现实交付（直接交付）
观念交付
简易交付
先租或借而后买
构成要件：1、受让人必须先占有（包括无权占有和有权占有）；2、必须有合法有效的转让协议。
公示效力极强
买卖合同生效时，发生物权变动。
指示交付
自己有所他人占有，出卖返还原物请求权
前提条件：标的物的所有人和占有人分离
可能会名实不符
买卖合同生效时，发生物权变动。
占有改定
先卖而后租或借
动产标的物的所有人改变为占有人
公示效力最弱，不得适用于善意取得和不得作为物权的设立规则。
租赁合同生效时发生物权变动
二、非基于民事法律行为（合同）的物权变动
1、一般物权变动
买卖合同→登记/交付
政府征收→生效时（发生物权变动）
法律文书（形成判决）→生效时
形成判决→判决归某人所有→发生物权变动
给付判决
继承（唯一继承人）→开始时
被继承人死亡：自然死亡、生理死亡和宣告死亡。→死亡时发生物权变动
事实行为（合法建造）→成就时
2、法律效果：处分依照政府征收、法律文书、继承和事实行为享有的不动产物权，应依照法律规定需要办理登记，如未经登记，不发生物权效力。→不处分，不需登记，一处分，则双重登记。
三、***善意取得（主观题）
1、构成要件
行为人无权处分→以自己的名义处分他人或共有的财产（不影响买卖合同的效力）
关于“处分”
处分行为→无权处分→以自己的名义→出卖→合法有效
负担行为→无权出租→以自己的名义→出租（不发生物权变动）→合法有效
关于“他人”
无权处分→以自己的名义→他人的财产→合法有效
有权处分→以自己的名义→自己的财产→合法有效
关于“自己的名义”
无权处分→以自己的名义→他人的财产→合法有效
无权代理→他人的名义→他人的财产→效力待定
相对人主观上善意且无重大过失
何时：完成公示时，完成不动产物权转移登记或动产交付之时
相对人客观上支付合理对价
支付：约定的价款合理即可
合理：大于等于时价或市价即为合理
对价：必须有偿
已经完成公示
不得采用占有改定的方式
2、适用范围
不动产
夫妻共有房屋
记名产权人和实际产权人不一致
动产占有委托物
租赁合同关系、借用合同、保管合同、委托关系合同、承揽合同→合法占有
盗赃物、遗失物、埋藏物、隐藏物不适用善意取得
担保物权
抵押权
质押权
留置权
3、法律效力：善意取得=无权处分+有效合同+登记\交付+=物权变动=原始取得
4、关于遗失物的特别规定
一般情形3年诉讼时效
遗失物再转让，适用2年除斥期间限制，自知道或应当知道之日起计算
四、动产遗失物的拾得
拾得人的义务
返还义务
通知义务
保管义务
移交给有关部门保管，因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭世的，应承担民事责任
有关部门发布招领公告→满1年无人认领→归国家
拾得人的权利
必要费用请求权
悬赏报酬请求权
侵占遗失物→权利丧失
五、先占
无主动产
专属于国家的财产、禁止流通物，均不能先占
六、添附
附和
不动产+动产
动产+动产
混合
动产+动产
加工
动产+劳动
七、物权变动的学理分类
所有权取得
原始取得
先占
孳息
劳动生产
善意取得
拾得
发现
添附
征收
继受取得
合同（买卖合同和赠与合同）
继承或受遗赠
第二节、业主的建筑物区分所有权
业主：交房作为标准来认定业主的→所有权人一定是业主，业主不一定是所有权人。
一、构成
专有权（所有权）→不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益
共有权→1、不得以放弃权利为由不履行义务；2、各区分所有权人之间不存在优先购买权
全小区共有
道路
绿地
公共场所
共有设施
物业服务用房
维修资金→不适用诉讼时效
车位、车库→从给付义务
原始车位：车位属于开发商所有
基于买卖、租赁、赠与归属于业主
新增车位归属于全体业主
应当先满足于本小区业主的需求
全楼共有→外墙、屋顶等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有
两户共有→楼板
成员权
一般事项
选聘或解聘物业服务企业或其他管理人
使用建筑物及其附属设施的维修资金
特殊事项
筹集维修资金→维修公共设施→应当定期公布
改建、重建建筑
改变用途，搞经营
二、业主的权利→1、自治权；2、决定撤销权；3、物业管理权
三、业主的义务
1、禁止住改商
有利害关系的业主（本栋建筑内）享有一票否决权
本栋建筑以外的业主，主张有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到不利影响
2、禁止权利滥用
业主大会或业主委员会行权→请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。
第三节、共有
一、按份共有
（一）、内部关系
1、管理
保存行为：有约从约，无约均有
重大事项→作重大修缮（改良行为）：有约从约，无约应当经2/3（67%）以上份额共有人同意
2、收益分配→第一步：有约从约；第二步：看出资额；第三步：推定等额。
3、费用负担→有约从约，无约安份。
4、分割→有约从约，无约随时分，不受诉讼时效期间的限制。
5、处分（发生物权变动）
共有物的处分：有约从约，无约应当经2/3（67%）以上按份共有人同意
共有份额的处分
转让
不属于转让→继承和遗嘱&对内转让
无需经过其他按份共有人的同意，只需通知
对外转让份额时，同等条件下其他按份共有人将享有优先购买权（15天），未通知的，且无法确定其他按份共有人知道或应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起6个月内
未作表示的，视为放弃优先购买权
表示都想买，先协商 按比例
（二）、外部关系
1、第三人侵害共有物→任何按份共有人均可主张权利，享有连带债权
2、共有物侵害第三人（共同侵权）→对外连带，对内按份
二、共同共有
夫妻关系、家庭关系、遗产继承关系（继承开始后，遗产分割前）、合伙关系、同居关系
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