实例分析产权人死亡后房产相关登记的办理问题思维导图

案例一：A于2008年11月办理公证委托书，委托B出售位于天河X路等十套房产，委托至办理该事项完毕止。2009年，A因病死亡。2010年下半年，B持上述公证委托书到登记机构办理上述部分房屋转移登记手续。在办理过程中，A的法定继承人提出异议，要求登记机构停止办理该登记。此时，登记机构发现早在2010年上半年，B已持上述公证书办理了其中几套房子的转移登记手续。因法定继承人提出异议，对此，登记机构对该登记作出不予登记处理。

本案争议的问题主要两个：

有观点认为A生前办理的公证委托书依然有效，B持该委托书申请办理转移登记符合规定。主要理由是：1、被代理人死亡不导致代理的自然失效。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十二条规定：“被代理人死亡后有下列情况之一的，委托代理人实施的代理行为有效：(1)代理人不知道被代理人死亡的;(2)被代理人的继承人均予承认的;(3)被代理人与代理人约定到代理事项完成时代理权终止的;(4)在被代理人死亡前已经进行，而在被代理人死亡后为了被代理人的继承人的利益继续完成的。”根据第(3)点的规定，虽然A已死亡，但B实施的代理行为依然有效。根据《中华人民共和国民法通则》第六十九条规定：“有下列情形之一的，委托代理终止：(一)代理期间届满或者代理实务完成;(二)被代理人取消委托或者代理人辞去委托;(三)代理人死亡：(四)代理人丧失民事行为能力;(五)作为被代理人或者代理人的法人终止。”被代理人死亡不属于委托代理终止的情形。2、从申请人的切身利益考虑。A已死亡，但是A死亡前已明确由B代为出售该房产，如果不予办理，可能产生不必要的合同纠纷，对于被代理人的继承人，代理人及购房人都可能造成一定的经济损失。登记机构根据法无明文禁止即可以的原则，给予办理符合规定。

以上分析都有其道理，笔者认为对于该案应该从两方面来分析。第一方面是登记机构在不知道A死亡的情况下给予办理符合规定。根据《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：(一)登记申请书;(二)申请人身份证明;(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;(四)证明房屋所有权发生转移的材料;(五)其他必要材料。”如果登记机构按照上述要求收齐资料，例如该案所提及的登记机构早在2010年上半年已办理的部分登记，登记机构受理并办理登记有事实依据与法律依据，符合规定。第二方面是登记机构明知道A死亡仍然给予办理不符合规定。根据《房屋登记办法》第二十二条第(二)项规定，申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的，房屋登记机构应该不予登记。该案中，A的继承人已将A死亡的事实及不同意办理转移登记的态度告知，申请登记的房屋权利与权利来源证明文件已经有冲突，登记机构在未经现产权人(继承人)同意的情况下给予办理登记显然不符合上述规定。

二是A的法定继承人提出异议后登记机构应如何处理。

第一种观点认为，本案中，A的法定继承人提出异议后，为保障申请人的利益，登记机构可根据《房屋登记办法》第十八条第二款的规定，要求申请人补充继承人的同意委托B出售该房屋的材料。一方面给予申请人时间，让申请人说服A的继承人，从而避免经济纠纷的产生。另一方面，登记机构也可以减少应对不予登记后产生矛盾的压力。

第二种观点认为，登记机构应根据《房屋登记办法》第二十二条第(二)项规定，直接作出不予登记决定。一方面，作为登记机构，不能过多的介入到民事纠纷中去，而应该直截了当的处理此类情况。另一方面，A死亡后自然产生的继承应该按规定办理继承登记后再出售，这样的话整个登记程序就比较清晰，避免了不必要的行政风险。

综合以上观点，笔者认为登记机构应按照第二种观点处理为妥。

案例二：A与B于2008年因感情破裂到民政局办理离婚手续，并签署了离婚协议，协议位于天河区X路X房的房产归B所有。2009年，A因车祸死亡。2010年，B持经民政局备案的离婚协议到登记机构办理上述房屋的离婚析产登记手续，因该协议书的效力无法确认，登记机构要求双方到场申请，不予受理该案。