房主名下房屋被他人抵押登记 审查不实抵押无效思维导图

孔女士1998年与其夫赵某协议离婚，双方约定房屋归孔女士所有，并办理了房屋所有权变更登记。一年后，赵某偷拿了孔女士的房产证并伪造了结婚登记证明和孔女士的名章到房管所办理了房屋抵押登记。孔女士在2007年出卖房屋时才知道了事情真相。孔女士遂将房管所诉至法院。

［法院判决］

法院审理认为，赵某与孔女士离婚后，无权对孔女士所有的房屋做出处置。被告该房管所在办理该房产抵押登记时，未尽到严格审查义务。故该抵押登记行为主要证据不足，依法予以撤销。

［律师评析］

本案属于行政诉讼案件。其焦点在于行政部门在办理房屋抵押登记过程中是否正确履行了应当履行的审查职责。

笔者认为，本案被告房管所在办理抵押登记过程中并未进行严格审查。理由如下：(一)赵某提供的产权证上所有人为孔女士，即使赵某又提供了其与孔女士系夫妻关系的证明，房管所也不应该为其办理抵押权登记。因为房管所应当知道，此房有可能是婚前财产也有可能是婚姻存续期间双方书面约定归个人的财产。在此种情况下，赵某是无权处分他人财产的，房管所当然不能为赵某办理房屋抵押权登记。(二)即使房管所有充分理由相信该房屋是夫妻共同财产，那么也不能为赵某办理抵押权登记。因为，若房屋为夫妻共同共有财产，一方要行使处分权，就需得到另一方的同意。本案中，赵某单独到房管所办理房屋抵押登记，在其提供的申请材料中伪造了结婚证明和孔女士的名章。作为登记部门在办理抵押登记过程中，知道申请人与房屋所有人不是同一人时，应当向赵某提出，要么孔女士亲自到现场来，要么提供孔女士签名或盖章的授权委托书。显然，该房管所在做出具体行政行为时并未按照程序进行。这些足以说明，该房管所没有尽到严格审查的义务。

根据《行政诉讼法》规定，行政机关违法做出的具体行政行为，应当予以撤销。法院认定房屋所有权人系孔女士，其前夫系无权处分人，房管所在办理房屋登记过程中没有严格审查申请人提供的相关文件的真实性，法院的判决是正确的。

根据《合同法》规定，无权处分人处分他人财产，经权利人追认或无权处分人订立合同后取得处分权的，该合同有效。根据此条规定，我们可以看出这个抵押合同属于无效合同，因为孔女士不可能追认赵某与银行间的抵押合同。法院的判决撤销了房管所的抵押登记，银行丧失了对孔女士房屋的抵押权，孔女士对房屋享有的所有权又处于安全的状态之中了。

此案同时提醒我们，应当妥善保管好重要的证件，以防被他人利用，使自己的合法权益受到不法侵害。

［法条链接］

《行政诉讼法》第五十四条第二款(二)具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或部分撤销，并可以判决被告重新做出具体行政行为：1.主要证据不足的；3.违反法定程序的。

《合同法》第五十一条无处分权人处分他人财产，经权利人追认或无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

引用法条