外资收购成熟物业遇阻 寻求曲线入市思维导图

据了解，此次ING收购金地天津注册资本51%的股权，转让完成后，金地天津将变更为中外合作经营企业，项目的开发建设则将继续由金地天津完成。ING基金将拥有金地天津48%的利润分配权。

与花旗集团、ING的内地“攻略”如出一辙的是，渣打银行在6月曾入股世茂房地产，同时在世茂对机构投资者的招股中，摩根士丹利以及一家名为Draw Bridge 的基金也作为战略投资方参与了投资。

成熟物业收购遇阻，使得外资纷纷考虑转向。“我们正在操作的一个上海写字楼项目的并购，可能也会采用这种以投资股权介入的模式”，上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅透露。

而陈立民也认为，花旗可能只有通过参股房地产公司以达到之前设定的投资额，“曲线进入”从事内地房地产开发与投资。

股权收购的“防火墙”

实际上，在海外基金内地大肆购买整幢现成物业的同时，TCI、大摩、老虎基金等洞悉先机的境外基金巨头已经斥资数十亿元入股百仕达、合生创展等地产上市公司。

由于银根的步步紧缩，房地产企业的融资渠道又过于单一，目前国内的房地产企业也正在全力寻求突围，上市是其中的一个重要手段。据一位国际知名代理行投资部人士称，“大部分有上市计划的地产公司目前都受到各类海外基金的密切关注”。

“我们的盈利点同房地产基金不同，并不是通过房价上涨或是租金获利”，陈凡向记者强调入股国内规模房地产企业的初衷，“就世茂而言，渣打看重的是它全国市场的开发能力、良好的公司治理结构基础，以及企业的可持续竞争力与业务的长期增长”。陈凡这样解释渣打的投资策略，“我们会帮助企业进入国际资本市场进行再融资。通过股权增值后，在资本市场上变现。这才是风投基金的运作模式。”

然而《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》也设立了针对股权收购的“防火墙”，对外商投资房地产企业的股权和项目转让加强审批。

《意见》第八条即指出，“外商投资房地产企业的中外投资各方，不得订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款”。这无疑将把今年以来很多外资采用的“债权融资”或“可转债”介入房地产开发项目的方式挡在门外。

“新政对外资进入国内房地产，通过持有一定股份的方式帮助房地产企业或项目融资，然后通过股权转让赚取收益的投行影响较大”，邹毅指出，但如果一旦强调合资公司进入房地产市场需要的资质细则，那么就排除了不具开发能力的投机性外资的进入及开发不当造成的金融风险。

“在当前政府提高外资投资国内房地产市场门槛之时，是否找到值得信任的本地合作伙伴，将是海外基金决定投资与否的关键。”邹毅表示。