律师认为,买卖不破租赁,租客可向法院起诉新业主和物业公司共同侵权
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租赁期卖房,租客被赶找谁?思维导图模板大纲
租了数百平方米写字楼办公,签了5年合同,1年不到突然被新业主停水停电赶出,原来业主已将房产转让。好不容易找到新办公场所,还没搬完,1月31日晚,办公原址突然被人破门而入,将剩余物品全部清出。
在深圳上步大厦办公的中盛宜家公司最近经历了这样的事,该公司提出疑问,装修、搬迁等数十万的损失谁来承担?物业管理处认为,业主有权处置自己房产,其停水电的要求管理处无法漠视,清场事件当时就已通知各方并报警。
律师指出,买卖不破租赁,租户可向法院起诉新业主和物业公司共同侵权,要求赔偿。
租客损失超过了40万
记者了解,2006年1月24日,中盛宜家与原业主签订了《深圳市房地产租赁合同书》,租了上步大厦22楼300多平方米的写字楼办公,月租金约14000元,签了5年合同,从2006年3月20日至2011年3月19日止。
合同签订后,中盛宜家进行了装修、铺设电话线、网络线、购置办公家具、印刷宣传资料,随后入驻开始办公。“装修就花了30多万。”中盛宜家公司总经理刘胜(化名)告诉记者,2006年10月,突然有人找上门,自称是新业主,当对方得知中盛宜家并不知晓房产转让一事后,要求刘胜与老业主协商,尽快搬出。随后一段时间,双方数次协商未果。12月,中盛宜家接到管理处通知,告知受新业主委托,要对房屋停止水电供应。停水电数天,并多次与新业主协商未果后,中盛宜家因无法正常办公,不得不在上步大厦20楼重新租赁房屋继续开展业务。
“新装修费到目前已经10多万,租金贵了5元/平方米,每月租金多出4000元,另外还因为地址变更,所有合同、宣传资料全部要重印,再加上搬迁费,损失在40万以上。”刘胜说。
水电被停还遇强行“清场”
据中盛宜家方面介绍,1月31日下午5:30,原址停了40多天电以后,突然来电。晚10点,数人来到中胜宜家原址,破门而入,把里面剩余的桌椅等办公设备抬到了走廊。第二天,员工上班发现后,随即报警。警察来了,得知是经济纠纷案后离去。
中盛宜家表示,新业主和老业主都不承认清场是其所为,中胜宜家再次报警。但查当天的监控录像得知,新老业主方面均有人到场。
上步大厦管理处主任刘亚军称,当晚10点左右,保安发现了该情况,在对方声称是新老业主交接,无法制止的情况下,保安报警,警察在现场看了一下,并做了记录后离去。管理处同时致电中盛宜家,但因为刘胜电话关机而未能通知。“业主与租户之间的纠葛我们不好介入,及时报警,通知相关各方,同时也保证了东西不被搬走,我认为尽到了我们的责任。”
对之前的停水电事件,刘亚军称新业主曾携带房产证、身份证到管理处,办理了入伙手续,并写了书面要求,称要对其房产进行装修,要停水电,并称由此造成的一切损失由新业主自行承担。管理处在停水电之前,也曾书面通知租户做好准备。而刘胜认为,物管公司既然知道租赁合同签约到2011年,为什么不作为?物管公司有义务保障公司的财产安全,没有确定搬迁的人是否就是业主,其后也没有确定谁该为可能的财产损失承担责任,有失职行为。
>> 律师观点
买卖不破租赁
记者咨询了多位律师,律师表示,我国法律规定有“买卖不破租赁”原则,即是指租赁关系成立之后,即使出租人将租赁物转让给第三人,承租人对于该租赁物的使用权,不会因为买卖而受影响,买受人仍应当继续履行原租赁合同的规定,此时租赁权的效力大于买卖双方的转让效力,只有当租赁期限到期时,买受人方才可以行使完整所有权。
《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”,《城市房屋租赁管理办法》第11条规定:“租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”;《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定:“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。
因此,广东广和律师事务所律师张晶认为,若新老业主在交易前未通知租户,租户可去法院请求买卖合同无效;若通知了租户,租户有优先购买权,也可以选择继续承租。新业主以停水电的方式强制要求租户搬出,在租户按时足额缴纳物业管理相关费用的情况下,物业公司停了水电,租户可以向法院起诉新业主和物业公司共同侵权,要求按实赔偿。
[1]《中华人民共和国合同法》 第两百二十九条
[2]《城市房屋租赁管理办法》
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