首例政策性退房判决利好购房者思维导图

近日，海淀法院对“新国十条”颁布后，由房地产新政导致的“政策性违约”案件作出了一审判决。这是一份牵动无数买房人和卖房人注意力的判决书，它回应了一个引发法律界巨大争议的问题，房地产新政导致的“政策性违约”案件，可以适用“情势变更原则解除合同”。

由于张先生已经有两套住房，银行依据“京十二条”中“暂停第三套住房贷款的发放”的规定，拒绝向其贷款。不能办理贷款无法交付尾款，张先生就要承担违约责任。这意味着此前交付的15万元定金无法要回。

张先生认为，“京十二条”出台导致其无法贷款，是订立合同时所无法预见的重大变化，若要求继续履行合同对其明显不公平。故张先生依据“情势变更原则”，请求法院判令解除合同，要求宋女士返还其交付的定金15万元。

经过审理后，法院认为，双方订立的合同合法有效，但是合同成立以后客观情况发生了变化，当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的。据此，法院适用合同情势变更原则，最终判决解除张先生与宋女士之间的房屋买卖合同，宋女士返还张先生已支付的定金。

4月份，随着“国十条”、“京十二条”等房地产调控政策的相继出台实施，为了抑制不合理住房需求这些政策以“限购”、“禁购”等方式，提高了贷款购房者的门槛，由此导致了购房人退房现象大量涌现。

对于买房人是绝对利好的消息，对房产开发商而言可能就是噩耗。

王立(化名)是一家大型房地产企业法务部的总监，在他看来海淀区法院的判决将对房产开发商产生不利影响。“此前对这类纠纷，法院大多数情况下确认合同有效，驳回退房人解除合同的诉讼请求。这对房地产企业比较有利。”王立说。王立担心，在目前房地产市场形势严峻，房价有下跌可能的情况下，购房人会滥用情势变更原则，出现随意解除合同的情况。

张健则告诉《中国经营报》记者，目前的“政策性违约”案件以二手房买卖为主，但是随着情势变更原则的适用，一手房纠纷也将大量出现。二手房买卖只是一对一的买卖关系，但是一手房买卖是一家开发商对众多的购房者，同类情况者众多。一人起诉大家跟随，一人胜诉大家获利。如此形成的退房潮会对开发商形成巨大的冲击。

但对开发商而言，最担心的还不是 “退房潮”带来的法律风险，而是由此引发的资金链断裂。一位河北的房产开发商担心：“如果大量退房者出现，轻者会导致企业现金周转不畅，严重的会造成企业资金链条断裂。”

不过，房地产专业律师孔维钧认为，虽然海淀区法院对“政策性违约”类案件做出了判决，但并不能据此认为其他基层法院也会援引“情势变更原则”判案。“根据相关规定，适用‘情势变更原则’的是一案一申报审核，除非高级法院对某类案件下达统一的适用意见，其他基层法院并不一定会做出相同的判决。”孔维钧说。

据记者了解，北京高院曾经就此问题进行调研，准备出台相关指导意见，但是由于争议很大未能形成统一意见。

作者：许浩