开发商延期交房构成违约的情形思维导图

违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约时，应当向另一方支付的金钱。同时，《中华人民共和国民法通则》第107条规定：因不可抗力不能履行合同或者造成他人损失的，不承担民事责任。第153条规定"不可抗力"，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，被告房地产开发公司延期58天交付房屋，属于违约行为，关于房屋质量验收方式改变和夏季雨水较多的抗辩，均不符合法律规定的"不可抗力"的范畴，被告房地产公司应该向原告张某支付延期交付房屋的违约金。《中华人民共和国合同法》第114条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据本条规定，约定的违约金在性质上属于赔偿性措施，违约金数额应与违约损失额相适应，被告请求减少违约金，违约损失的举证责任就在被告一方，本案中原告的实际损失应该参照同地区同类房屋的租金比较合理。在案件审理期间淮安市房管局房产网公布的房屋租金信息显示，2008年1月、2月，与原告所购房屋同地段及面积相当的房屋月租金在700元左右，如果按照已经交付房款的万分之五计算则为每月5000余元，双方约定的违约金明显高于实际损失。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。原告的租金损失按照每月700元计算58天应为1354元，违约金按照超过损失30%计算为1760元，本案法官在认定违约和计算支付违约金是合法合情合理的。