单方终止租赁合同赔偿诉求思维导图

在民商事合同履行过程中发生的违约现象比较突出，双方当事人先前在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者具有惩罚性的违约金条款，一旦发生诉讼时，我们是否应该完全适用过高的违约金条款或惩罚性违约金条款？据此，我们应当诉请法院调整过高的违约金数额，从而公平解决违约责任问题。

对于违约金的调整，调整过高违约金时，一般考量以违约造成的损失为基准，以合同履行程度、双方过错、预期利益、双方缔约地位的强弱，是否适用格式合同或者格式条款等因素加以综合权衡。公平原则、诚实信用原则、坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整相关幅度，防止当事人以意思自治为由约定过高的违约金。当然，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金合理的，亦应当提供相应的证据加以举证说明。

租赁合同终止后的诉讼时效是多一年，承租方逾期不交房租，出租方有权解除合同，收回房屋，追求承租方的违约责任。《在诉讼时效期的最后6个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，为诉讼时效中止。从中止原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。

最高人民法院研究室《关于对租赁合同债务人因欠付租金而出具的“欠款结算单”不适用普通诉讼时效的复函》中也表述了这种观点。

函复：租赁合同债务人因欠付租金而出具的“欠款结算单”只表明未付租金的数额，并未改变其与债权人之间的租赁关系。因此，租赁合同当事人之间就该欠款结算单所发生纠纷的诉讼时效期间适用3年的诉讼时效规定。

对于提前解除租房合同的问题，《民法典》是有明确规定的：

不管当事人有没有约定合同解除的条件，只要有下列情形之一的，就可以解除合同：

承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。承租人违反约定方式，或者不依租赁房屋的性质而对租赁房屋进行使用收益的。

承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。承租人未经出租人同意，将租赁房屋转租于第三人的。

当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

[1]《中华人民共和国民法典》