重大误解变更合同条款思维导图

原告称，其工作人员在售房过程中，因工作失误将单元号标反，造成卖错了房屋，并以此认为自己构成重大误解，要求变更合同面积条款。我认为，该重大误解理由不能成立。

第一，对于商品房的单元号的标注，哪个门洞标几号，怎么标，并不需要由国家权威部门或社会中介机构来进行认证或审核，完全是原告方自己决定的。此时原告以自己将单元号标错为理由，认为自己存在重大误解，该理由显得有些牵强。如果此种理由成立的话，那么，在合同约定对自己不利的情况下，任何房地产开发商都可以拿出自己工作中的错误当成重大误解来要求变更合同条款，届时，作为房屋买受人的权益还怎能得到有效保障!

第二，根据《民法通则》意见第七十一条规定，“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”从该条规定来看，构成重大误解必须要满足两个条件，第一，行为人对自己的行为有错误的认识;第二，因这种错误认识给自己造成较大损失。也就是说，即便是原告的“误解”确实存在，但其还必须要满足造成较大损失这一结果，那么，原告的较大损失又在那里，如何计算的呢?较大损失所体现的数值是一个相对数值，是否构成较大损失要根据合同标的来定，而不是单凭当事人一方的陈述。举例子来讲，在本案中，单个被告所购房屋合同面积为96.42(或104.07)平方米，被告要求变更的合同面积为104.07(或96.42)平方米。如果按照合同中面积误差条款来处理的话，原告将少得到4%左右的房款，大约为6千元(房价每平方米大约为1800元)左右，那么这一所谓的损失相对于整个将近20万元的房屋价款来讲，其根本构不成较大损失。

依据最高院贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第七十三条第二款的规定“可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时期超过一年当时人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护”，民事行为的变更除斥期间为自民事行为成立之日起一年。本案中，40名被告中，与原告所签《商品房买卖合同》最晚的也在2004年9月份，也就是说，原告与40名被告签订商品房买卖合同之日至原告要求变更合同条款时间已经超过一年，原告的诉讼请求不应得到法院的保护。

原告方认为，关于除斥期间的规定，应当适用《合同法》第五十五条的规定，我认为，原告方适用的依据是错误的。《合同法》第五十五条仅仅就撤销权的除斥期间进行了规定，该条并未涉及变更权的除斥期间问题;并且，变更之诉和撤销之诉是两个不同诉，本案中，原告选择了变更之诉，就应当依据变更之诉的有关规定。所以，《合同法》中有关撤销权的除斥期间的规定不能适用变更之诉。另外，原告提出的“新法优于旧法，特别法优于一般法”的原则只有在两种同等级别的法律对于同一法律问题有冲突性规定的情况下才适用。针对变更之诉的除斥期间，我国《合同法》并未就此作出任何明文规定，故上述原则根本不适用本案。那么在此情况下，该案就应当适用《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》第七十三条第二款的规定。

至于有人提出，变更权和撤销权密切相关，变更权是撤销权人享有的一项可选择的权利，撤销权包括了请求变更的内容，认为本案除斥期间的起始时间应当适用《合同法》中有关撤销权的规定。我认为，这是对合同法第五十五条的随意解释，充其量只能作为学理解释，在实际的司法实践，认定案件性质和实际情况的依据应当是法律和司法解释的明文规定，而不是个人的随意解释。

原被告双方在签订《商品房买卖合同》之前，被告是根据自己对原告提供的小区规划图、小区沙盘、所售房屋户型进行实际考察并选好房屋后才签的合同，并不是因为对房屋的单元号满意才买的房屋，至于所购房屋到底属于几单元，在签订合同之前，对被告来讲根本没有实际意义。原告与被告所签订的《商品房买卖合同》中，双方根据被告的选择明确约定了被告所购买房屋的位置、户型与面积，同时，双方针对将来可能存在的房屋面积误差给自己造成的风险，还明确约定了“当商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，双方如何处理”的条款。这说明，原告已经预见到所售商品房将来可能存在面积误差，并就此与被告达成了一致的处理意见，其应当就其预见结果依据合同条款进行处理。就这一案件，从表象来讲，原告无非怀有一种侥幸心理，希望通过司法程序将本应由自己承担的风险转嫁到他人头上;但更进一步来看，这是一种诚信的缺失，是对民事行为中当事人合意的随意违反。

另外,相关法律规定,开发商在卖房前应当请有资质的测量机构对实际房屋面积进行测量,作为产权登记面积.他们不应该知道吗?

综上所述，我认为，原告的变更之诉的重大误解理由不能成立，同时，其要求变更合同条款的权利因除斥期已超过一年而消灭，原告的诉讼请求不应得到法院的支持。