案例分析：无法贷款买家毁约合理吗思维导图

经过朋友介绍，他和上海某高档楼盘的业主谈好了一套房的转让事宜，以每平方米22000元的价格购买145平方米的房子，总价值达到近320万元。4月15日，他付了定金10万元签署买房协议，并约定“以贷款形式支付房款”。凭古先生的经验和以往积累起来的关系，他认定向银行贷款一半，也就是 160万元是没有问题的，而为了保险，他故意在申请时报了200万元，好留点还价余地。

然而，在他去办理贷款的时候出了大麻烦，银行工作人员告之他，他名下的房产太多，而且超过一半都有贷款未还清，资信状况不足以再贷款这么多。而且这套房屋又是“非普通住宅”，贷款要求更高，别说200万，就是160万也不可能!

这下古先生傻眼了，他并非没有资金，而是没有一次性付款这么多的能力，只要能放到贷款，凭那批出租情况良好的小户型每月回收的现金还贷是绝对没问题的，但是如果要一次性付款，短期根本无力筹措。

更为不利的是，他和上家签订的转让协议中注明：如果15个工作日内不付清房款，将视作下家违约，10万元定金悉数归上家所有。

无奈之下，古先生找了一位律师咨询有否办法，那位律师出的主意是以“因为银行贷款政策改变办不出贷款属不可抗力，按照我国《合同法》，在此情况下可以单方面终止合同而不用赔偿损失。”为由于卖主交涉。然而，卖主并不承认这个理由，他认为：合同上写着以银行贷款买房并非指只能通过银行贷款买房，而是说可以将银行贷款作为支付手段而已，作为卖主，当然希望看到对方直接将现金捧到面前，而同意对方以贷款支付只是给他这样一个选择，不是代表这是卖主的义务。

此外，说银行贷款政策改变，也需要有银行的官方书面文件为准，不是仅仅以某个贷款审核员的口头说明就为依据的;更何况，我国法律对“不可抗力”解释非常明确，银行内部政策变化根本不算不可抗力，也不是合同无法行使的理由。

目前，经过买卖双方的反复磋商，古先生最终选择了将10万元定金中的6万作为赔偿来了解此事，不过，卖方对此事更为无奈，他告诉记者：“说实话，我损失大了，现在房子跌价造成的损失其实远远不止10万了，不过我有什么办法，官司打一场我最多也就是拗掉他10万，还要加上诉讼成本和时间精力损耗，还不如在这段时间再找找下家免得再跌。”

当前，很多二手房买卖合同中间都出现约定付款方式的现象，比如本案例中的“以贷款支付房款”等，对这个条款的定义就成为双方争论的焦点。《合同法》的基本要素之一就是强调权利义务对等，在房屋买卖中，卖方的基本义务就是到时交房，而买方则是到时交钱，不管这个钱是自己的还是银行借的甚至找亲戚朋友借的，如果要卖方还要负责钱款来源审核，不是银行贷款不能收，显失公平。因此，在这样的约定中，应该视为卖方同意买方以贷款支付，但并不是只能以贷款支付。

此外，关于不可抗力，它是不可预见不可避免不可克服的，比如台风造成新奥尔良被毁，那里有个商人本来约定出口一批货物到中国，现在无法交货了，他就不用赔偿损失。而贷款办不下来，不是不可预见，因为银行本来就有权利拒贷任何贷款，也不是不可克服，一般人可以向亲戚朋友父母借，个别人借不到那不是普遍的现象不能成为毁约理由。

再举个例子证明即使政策变更也不能成为违约理由：有些房产商在交房后毁绿造房或者停车场，违反了合同约定，但是神通广大的房产商往往能让规划局变更规划让这个行为“符合政策”，但这种情况下它依旧是要因为违反合同而赔偿居民损失的。

[1]《中华人民共和国合同法》