房屋未过户不影响买卖合同效力思维导图

买房、卖房，自然少不了签合同，签合同就是为了保证买卖的顺利进行。可就是有些意外——签了合同，一方后悔找出种种理由、借口拒绝履行合同。本期借案说理，就说说“毁约”这点事儿。

2008年12月份，经朋友介绍李某将自己的房屋卖给了张某，该房屋为李某从某房地产公司购买的期房，交房日期为2009年10月1日。

2009年10月1日，房地产公司按约定将房屋交付给了李某，但李某却以签订合同时没登记房产证，买卖合同应属无效为由拒绝交付房屋。面对李某“理直气壮”地拒绝交房，张某一纸诉状将其告到法院，请求法院判令李某收付房款并交付房屋。

法院最终判决李某继续履行合同，将房屋交付张某并协助办理房屋产权登记手续。

对此，《房地产管理法》第38条第6款规定，“未依法登记领取权属证书房地产不得转让”。法院在遇到类似纠纷时，过去往往判决房屋买卖合同无效。但随着时间的推移尤其是2007年10月1日《物权法》施行后，法院认为《房地产管理法》第38条第6款的规定非禁止性规范，不应导致买卖合同无效，因此判决合同有效，双方应继续履行合同。

《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”该项规定将债权行为与物权行为区分开来，对于导致不动产物权变动的原因行为，即设立、变更、转让不动产物权的合同是否生效，应当严格依照《合同法》规定来进行判断，而不能以不动产是否已经办理物权登记为标准进行判断。不动产物权登记与否不是合同签订的必要条件，亦非能够影响合同效力的因素。

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[1]《中华人民共和国合同法》

[2]《中华人民共和国物权法》

[3]《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条