换房人经产权人同意转卖是否有效思维导图

关于本案张某与李某之间签订的房屋买卖合同是否有效，存在两种不同意见，第一种意见认为，该合同无效，理由是张某出卖的房屋虽经赵某同意，但未登记取得房屋所有权证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该法第60条规定，非经登记，土地和房屋不发生物权设立、变更、移转和消灭的法律效力。此外根据《中华人民共和国物权法》第六条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当按照法律规定登记。第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。根据以上规定,赵某与张某未办理置换后的房屋产权过户登记手续，张某未取得原赵某房屋的物权,故对房屋无处分权,且张某与李某之间因未办理该房屋产权过户登记手续，故张某与李某签订的房屋买卖合同无效。第二种意见认为，该合同有效，理由是张某出卖的房屋虽未经登记取得所有权，但张某经房屋所有权人赵某同意出卖，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定张某有权出卖房屋，同时张某与李某之间合同虽未办理产权变更登记手续，但根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》第九条规定和《中华人民共和国物权法》第十五条规定不影响合同效力。

笔者同意见第二种意见。理由是1、(1)张某出卖原赵某的房屋，虽未取得房屋所有权证，无处分权，但在与李某签订合同时经房屋所有权人赵某的书面同意，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认的，该合同有效。故张某有权出卖该房屋，张某与李某签订的合同有效。(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条虽规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但并未规定未依法登记领取权属证书的房地产转让合同无效。(3)《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当按照法律规定登记。第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。但在上述条文中并未规定未取得物权的不动产转让合同无效，张某出卖原赵某的房屋，虽未经依法登记取得所有权证，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定不发生物权效力，但张某出卖原赵某房屋经过赵某同意，张某有权出卖房屋。2、(1)根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释》第九条规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同效力。张某与李某之间签订的房屋买卖合同虽未办理产权过户手续，即合同未办理登记手续，但并不影响合同效力。(2)根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的除外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。张某与李某之间签订的房屋买卖合同虽未办理产权过户手续，即李某购买的房屋未办理物权登记，但并不影响合同效力。综上，张某与李某之间签订的房屋买卖合同是有效的。

作者：临川区人民法院 邱 锋