预售合同转让法律性质及条件思维导图

(一)预售商品房抵押的当事人预售商品房抵押的当事人主要有置业者(购房人)、银行和房地产开发商(售房人)。其中银行是抵押权人，购房人是抵押人。在预售商品房抵押中，抵押人只能是购房人，不能是预售房屋的开发商。(注：赵在春、夏先鹏二先生在《预售商品房抵押的法律效力》一文中认为预售商品房抵押的抵押人是预售房屋的开发商。)房地产开发商"为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为"，是"在建工程抵押"(注：1997年5月9日建设部发布的《城市房地产抵押管理办法》第3条。)，这其中的房地产开发商是抵押人。也就是说，"在建房屋"尚未出售的情况下，房地产开发商可以作为抵押人设定抵押权。对已经预售的在建房屋，预售人不能再设定抵押。在同一幢商品楼中，部分商品房已经预售，部分商品房没有预售，则房地产开发商只能对没有预售的部分商品房设定抵押权。如果允许房地产开发商将已经预售的商品房再用于抵押，势必引起购房人购买权与抵押权相冲突的状态。作为抵押权人的银行必须是经中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行，并且必须认真审查申请办理抵押贷款的购房人的主体资格。如抵押人为自然人，应具有完全民事行为能力，并提供合法身份证件(指居民身份证、户口本和其他有效居留证件)、有关购房人家庭稳定的经济收入的证明以及购房人与房地产开发商签订的商品房预售合同及预付购房款收据等相关资料。若抵押人为企业，则应具备法人资格，并提交营业执照、批准证书、公司章程、财务报表、验资报告、审计报告复印件、公司决策机构同意申请抵押贷款的决议等相关资料。由于预售商品房抵押时，抵押物尚未形成，作为抵押人的购房人尚未取得抵押物的所有权。要使这种尚未形成的抵押物转化为固定的成屋，主要取决于预售人的精心组织和经营管理等积极行为，通过具体的重产过程建成房屋。只有当房屋竣工、预售人为购房人办理了产权证、土地使用证后，购房人才实现了对所购房屋的所有权，在此之前，购房人所享有的只是一种"所有权的期待权"，抵押权人的抵押权也只有等房屋建成后才能得以实现，因此预售人在预售商品房抵押合同特殊当事人的房地产开发商必须具备以下条件：首先，具有法人资格，领取营业执照;其次，具备开发资格，即要有开发房屋相应的资本证书、土地有偿使用合同，国有土地使用权证、建设许可证、施工许可证;再次，具备商品房销售资格，即要有物业销售权的批准书、预售商品房的批准书。(二)预售商品房抵押合同预售商品房抵押合同是从合同，以预售商品房合同的合法，有效为前提。作为抵押权的银行应负责对预售商品房合同的双方当事人即预售人的购房人的主体资格以及抵押物是合法进行审查。购房人虽与预售人签订了《预售商品房合同》，但未按合同约定支付购房款的，不得设定抵押。预售商品房抵押合同必须采取书面形式订立，主要包括以下条款：1、订立合同当事人的姓名或名称;2、贷款金额、期限、利率与利息;3、还款资金及还款计划;4、抵押物保险及保险费用负担;5、担保人责任;6、抵押期限;7、违约责任;8、争议解决方式;9、当事人约定的其他事项。预售商品房抵押合同，自登记之日起生效。除法律或合同另有约定外，预售商品房抵押合同的变更和解除须经预售人、购房人和银行三方同意，即抵押合同对三方均有约束力，需预售人、购房人和银行三方签名或盖章。预售商品房抵押合同的订立必须遵守我国法律、行政法律，不得损害国家利益和社会公共利益，采取欺诈、胁迫手段或者乘人之危使对方在违背真实意思的情况下所签订的抵押合同无效。

合同转让，虽然在合同内容上没有发生变化，但出现了新的债权人或债务人，故合同转让的效力在于成立了新的法律关系，即成立了新的合同，原合同应归于消灭，由新的债务人履行合同，或者由新的债权人享受权利试用期劳动合同的签定是在毕业生与用人单位签劳动合同的时间应在试用前，而不是试用合格后。试用期合同违约也可以根据劳动法规和劳动仲裁法规定与用人单位解决，尤其是刚毕业的大学生，最好是对劳动合同和劳动合同法有一些了解，省得日后出现劳动合同纠纷，还要进行劳动争议和劳动仲裁等等。

[1]《中华人民共和国民法通则》

[2]《中华人民共和国经济合同法》

[3]《中华人民共和国担保法》 第四十条

[4]《城市房地产抵押管理办法》 第三条

[5]《城市房地产抵押管理办法》 第四十七条

[6]《中华人民共和国城市房地产管理法》