从一起房屋产权纠纷浅谈不安抗辩权思维导图

在房屋买卖过程中，作为卖房人的马某在转让房屋时明知自己没有所有权证，仍与汪某签订“房屋购销合同”，存在明显过错。而买房人汪某对此事也知晓，因此其也有错。故双方都存在过错。结合上述案件，从汪某与马某共同到公证处办理委托公证、马某收取购房款等行为表明，“房屋购销合同”的签订系汪某与马某真实意思之表示。虽然争议房屋在交易时未办理产权登记，但汪某实际拥有争议房屋的处分权。马某转让争议房屋，是其对房屋所有权处分权能的行使，该行为不损害国家、集体、第三人及社会公共利益，不属国家禁止流通与限制流通之不动产范围，也不属法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。因此，双方签订的“房屋购销合同”应属合法有效。

笔者认为，既然是有效的合同就应受法律保护，并且双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。对于马某提出，在汪某未支付剩余买房款项前自己不协助办理房屋过户手续，是在行使不安抗辩权的说法。笔者的观点是：我国《合同法》中的不安抗辩权是指，当事人有证据证明对方不能履行义务，或者有不能履行合同义务的可能时，在对方没有履行或者提供担保之前，有权中止履行合同义务。然而，此前汪某已经支付大部分购房款，而马某也没有证据证明汪某有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。故马某主张的不安抗辩权，是对法律关于不安抗辩权的错误理解。因此，马某将房屋转卖他人的行为是导致双方合同无法继续履行以及汪某不能获得房屋所有权的唯一和根本原因。汪某签订合同目的无法实现，马某应当承担买房人因此而遭受的损失。近日，当地人民法院对这起房屋买卖纠纷作出一审判决，依法解除双方签订的《房屋购销合同》，判决房屋卖方马某退还原告汪某购房款23万元，并赔偿经济损失16.9万元。

[1]《中华人民共和国合同法》