原材料涨价不是情势变更适用范围思维导图

【分歧】本案的争议焦点是情势变更原则是否构成房地产公司提高商品房售价的理由。对此，产生两种意见分歧：

第二种意见认为，雷某和甲公司签订合同后，确实发生了市场建筑材料上涨的情况，但属市场正常波动，甲公司不能片面强调客观情况的变化而转移风险责任。因此，甲公司不能根据情势变更原则提高商品房售价。

【评析】甲公司在预售商品房时，完全是根据市场行情确定其销售价格的，甲公司对于建筑材料是否涨价及其他费用是否增加，是应当预见的。如果出现预见失误，导致建筑成本增加，这本身是一种商业风险，应当由销售方承担。如果允许房地产开发企业以建筑材料涨价为由提高销售价格，就会使房地产公司随意借口自己缺乏经验或不了解行情而任意变更合同内容，就将出现销售方只能盈利不能亏损的情况;假如甲公司可以以建筑材料涨价为由提高销售价格，那么，购房人也可以建筑材料跌价为由，要求降低销售价格，而这是销售商不会同意的。因此，不管从维护依法成立的合同的严肃性出发，还是从合同当事人权利义务平等出发，对于双方订立的房屋价格，合同双方当事人均应遵照履行。至于甲公司以建筑材料市场价格变化等为由要求变更合同价格条款或解除合同的，除非其能证明出现了不能预见、不能避免并不能克服的客观情况除合同基础动摇，达不到合同目的，继续按合同约定履行显失公平，否则不能变更合同。

情势变更原则是现代各主要国家合同法中的一项重要原则。情势变更原则是指合同生效后至履行合同完毕前，因发生当事人不可预见并不能克服的客观情况，致合同存在的基础动摇或丧失，若继续维持合同效力则显失公平，故允许变更或解除合同。情势变更原则的宗旨在于维持合同当事人之间的利益平衡，追求商品经济所要求的公平精神。它适用于合同虽能继续履行但继续履行将显失公平的场合，而非适用于合同不能履行的场合。对情势变更原则我国《合同法》未作规定，这不是疏漏，而是立法未采纳这一意见，但情势变更原则体现的是公平原则，所以在情势发生重大变化时，可以适用公平原则。《合同法》第8条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律变化。第60条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第77条规定：当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。本案中，雷某和甲公司并未在所签订的商品房预售合同中就诉争房屋的价格调整问题作出约定，在此情况下，甲公司未与雷某协商一致就擅自提高商品房售价的行为就是单方面变更合同的行为。根据以上法律规定，甲公司的单方面变更合同的行为应属无效。

[1]《中华人民共和国合同法》 第八条

[2]《中华人民共和国合同法》 第六十条

[3]《中华人民共和国合同法》 第七十七条