租赁合同纠纷发生时怎么办？思维导图

一、房屋租赁合同纠纷需证明当事人主体适格的证据

二、房屋租赁合同纠纷需证明房屋租赁法律关系成立的证据

三、房屋租赁合同纠纷需证明房屋租赁合同履行情况的证据

四、房屋租赁合同纠纷需当事人在诉讼请求中有具体请求金额的，应提交详细的计算清单。

合同制度运用的活跃程度彰显地方经济的活跃，租赁合同的大量运用，解决了租赁物在利用主体、空间、时间上可能出现的使用不足问题，能充分实现物尽其用，那么正确及时处理租赁合同中可能出现的各种纠纷就是发挥租赁合同功效、实现辖区经济良性有序发展的的切实司法需要。本文就我庭(大兴区法院红星法庭)在处理租赁合同中发现的当事人双方争执点及对策作几点简要的分析，以期能在审判实践中得到一些启示。

上述案例中即存在双方对租赁期限的争议问题，本院通过审理后认为，双方签订的租赁合同因鸿鸽公司不履行我院于2005年出具的调解书而解除，此解除方式系法定解除，系因民事调解书形式确定的解除条件的实现而在双方之间解除租赁关系，该租赁合同的解除并不需要双方之间再行解除租赁合同的意思表示。在双方解除租赁合同后，虽然鸿鸽公司继续占有、使用租赁物，而且西红门第一经济合作社仍按原合同收取租金，但是并不能认为此系原租赁合同的完全复活，而应认为双方新产生了不定期租赁关系，双方均有权随时解除这种事实租赁关系。

在一份完整的租赁合同中，租金的给付时间也应该是明确而又具体的，本不应产生争执。而本庭受理的北京三友通达公司诉刘鹏的租赁合同纠纷一案中，双方便对租金给付时间产生了争议，双方争执点为在租赁合同履行过程中签署了一份搬迁协议(因涉案租赁场所面临拆迁)约定：出租方履行告知义务及时责令承租方从即日起搬迁，限期一个月(截至2005年11月18日)，自2005年7月1日至搬迁之日止，房屋租金及水费于搬迁之日一次性付清。直至2008年，上述租赁场所仍未被国家拆迁，承租人也未从承租场所中搬迁。承租人刘鹏拖欠租金至诉前。后北京三友通达公司因刘鹏拖欠租金致使租赁合同的目的无法实现为由要求解除租赁合同，而刘鹏则辩称其并未拖欠租金，只是双方约定的给付租金的条件尚未到来，故其不存在违约行为。

本案中，双方争议的焦点即租金的给付时间。本院经审理后认为，双方虽在搬迁协议中约定租金在搬迁之日一次性给付，结合双方对搬迁期限的约定，承租人刘鹏应在2005年11月18日之前搬迁。但从之后实际情况的发展看，上述地方并未拆迁，故该搬迁协议对双方并未有实际约束力，现刘鹏主张须在搬迁之日一次性给付租金的抗辩缺乏事实支持，最后，我院认为在该案中双方仍旧应履行租赁合同中规定的租金给付时间的约定。被告刘鹏拖欠租金即构成了合同违约。

对涉案租赁合同纠纷，经我庭向当时在合同上盖章的旧宫一村的有关人员了解，当初祥择园公司与旧宫一村签订的租赁合同是为了祥泽园公司办理营业执照而签订的，其并不实际存在。根据祥泽园公司的营业执照载有的该公司成立时间可知，在祥泽园公司与旧宫一村签订所谓租赁合同时，祥泽园公司尚未成立。

同时，租赁合同作为租赁双方的合意，在旧宫一村也否认存在租赁合同的情况下，本院无法认定存在该份租赁合同。就不存在的租赁合同而言，谈不上其有效和无效的问题，最后，我们以祥泽园公司与旧宫一村并不存在客观实际的租赁合同为由，判决驳回了原告要求确认旧宫一村与祥泽园公司签订的租赁合同无效的诉讼请求。

在城乡结合部，许多农户在宅基地上建造房屋很多是未经相关部门批准的违章建筑，在其将所建设的房屋出租给承租人后发生租赁合同履行过程中的纠纷时，承租人多以签订的合同标的系违法建筑，根据相关规定，该房不能出租，签订的合同应属无效为由进行抗辩。对此，笔者认为，处理租赁合同案件应最大限度尊重双方当事人的自由意志，只要其双方签订的租赁合同不侵害国家、集体及第三人的利益，租赁合同一般应按照有效处理，此为私法自治的必然要求。同时，违章建筑，亦应由相关的行政机关从行政管理的角度进行管理和规制，纵使存在违章建筑的出租问题，亦不宜由民事法律以简单的无效进行处理。

合同解除与合同违约本系两个独立的概念，但是合同解除如若不当，也可能会与合同违约交织起来。在我们处理的原告张阅尽起诉被告北京星光照相器材厂一案中，原告主张涉案租赁场所系被告强行收回，而被告辩称双方系协商解除租赁合同。双方各执一词。原告主张被告强行收回租赁场所一事在公安机关有案可查(后经向公安机关调查取证并未有其欲证明事项的记载)，而被告则提供了双方交接物品的清单(系承租人承租房屋后购置部分物品，因欲解除租赁合同，出租人将租赁场所中物品与承租人进行物品移交的手续)，交接清单上有原告单位工作人员的签名。同时被告亦向本院提交了双方沟通协商解除租赁合同的一些往来函件，以示在解除租赁合同前有一个双向沟通的过程。最后，我院结合运用民事诉讼证据规定中的优势证据规则，认定双方解除租赁合同并无违约行为，驳回了原告要求被告承担违约责任的诉讼请求。