农村房屋权属确定及农村建房施工人身损害赔偿主体确认探究思维导图

以往农村房屋权属由于没有统一的法律法规的规定，导致房屋产权人无法取得房屋产权证书，因农村房屋权属问题引发的家庭纠纷、邻里纠纷，实践中较难处理。随着《物权法》及建设部《房屋登记办法》的实施，使得确定农村集体土地上的房屋权属应在新的法律背景下予以思考，审理此类案件亦应有新的思路。物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定予以登记，但法律另有规定的除外。因此，没有登记，大多数不动产物权不能有效地设立，也不能有效地变动;但《物权法》又特别规定基于有效法律文书及事实行为引起的物权设立和变动，如房屋的合法建造、继承等，勿需登记，自法律文书生效或事实行为开始、成就时即发生物权设立及变更的效力。根据以上规定及我国法律房地一体的原则，确定农村房屋权属，应努力探询讼争房屋的历史来源及现状，首先应查明讼争房屋所占用的宅基地使用权人，其次应查明房屋是由谁建造的，以及该房屋是否经过合法买卖、继承、赠于等予以流转，是否依法进行了物权变动登记。不能简单地以房屋的建造者、建房的出资者作为房屋的所有权人。实践中应区别以下情形分别予以处理：依法登记的宅基地使用权人在自己宅基地上合法建造房屋，宅基地使用权人建造行为成就时即取得房屋的所有权;无宅基地使用权人在他人登记的宅基地上建房，因建房人行为的非法性，故其无法取得所建造房屋的所有权，根据民法添附理论，宅基地使用权人依法取得该房屋的所有权，但房屋所有权人需支付给房屋建造人必要的费用作为补偿;房屋合法进行了买卖，并依照《房屋登记办法》进行了物权变动登记的，房屋买受人为房屋所有权人，否则房屋不发生物权变动的效力;根据我国法律房地一体的原则，因合法继承、遗赠取得房屋所有权的，自继承、遗赠开始时，继承人、遗赠人即为房屋所有权人和房屋所占宅基地的使用权人，而不论房屋所有权及宅基地使用权是否进行了物权变动登记。

在当前因农村建房引起的赔偿诉讼中，建房施工工人受到伤害一般涉及到三方赔偿主体：房主、包工头及其他有过错的第三者责任人。司法实践中一般认定包工头系雇主，承担赔偿责任。笔者认为，农村建房施工人身损害赔偿诉讼中，一般情形下包工头系施工工人的雇主，施工工人受到伤害，包工头应承担雇主赔偿责任;但雇佣关系的认定有时是非常困难的，案件审理过程中应查明包工头在建房过程中的地位及所起的作用，准确界定包工头在具体案件中的不同内涵，不能一概认定包工头与施工人存在雇佣关系。雇佣关系最本质的特征是双方存在一定的人身依附关系，雇员能为雇主创造剩余价值，工作中受到雇主的控制与支配，如果不能确定上述事实，即不能认定双方存在雇佣关系。如孙某诉秦某、田某赔偿纠纷一案中，庭审中查明，虽然大家都认可秦某、田某是包工头，房主是与秦某、田某就房屋建设事宜达成的协议，但秦某、田某和同工种的其他工人劳动报酬相同，施工工人都是自愿聚集来得，施工中大家也只是商量着干，秦某、田某并没有对其他工人进行控制、支配的事实，其他工人与秦某、田某没有形成人身依附关系，因此法庭对原告主张与秦某、田某存在雇佣关系的主张，不予支持。事实上，此种情形下包工头与其他施工人之间其实是一种个人合伙关系，而非雇佣关系，主审法官应考虑向原告释明，让其选择准确的案由进行诉讼，而不应简单地驳回其诉讼请求。孙某诉秦某、田某赔偿纠纷一案，原告经过法庭的释明，放弃选择雇员受害赔偿纠纷为案由，及时选择道路交通事故人身损害赔偿为案由进行诉讼，取得了良好的社会效果和法律效果。房主的责任也是案件审理中的焦点，因大多数建房施工者没有相应的资质，司法实践中很多情形下依据《最高人民法院<关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释>》第十一条的规定，以房主发包建房工程时，没有审查建房人的资质为由，判决房主承担连带赔偿责任。笔者认为农村中房主与没有资质的建房施工人之间的建房合同应属于承揽合同，而非建设工程承包合同。建设工程承包合同是指由承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。建设工程合同除具有一般承揽合同的特征以外，还具有一些自己的特点：合同主体一般为法人;合同标的仅限于工程的建设。所谓工程，是指比较大的复杂的土木建筑。为完成一般建设项目而订立的合同不属于建设工程合同，而应属于承揽合同;必须具有书面形式;受到建筑法得调整。农村房屋一般为不超过两层的低层建筑，属一般建设项目，且不受建筑法的调整，建房合同一般亦为口头合同，故应属承揽合同，而非建设工程承包合同，因此不能适用《最高人民法院<关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释>》第十一条的规定判决房主承担连带赔偿责任，而应适该解释第十条的规定，“承揽人在完成工作过程中对第三人造成损害或者造成自身损害的，定作人不承担赔偿责任。但定作人对定作、指示者选任有过失的，应当承担相应的赔偿责任”。房主作为承揽人，只能承担与其自身过错相应的选任过失责任，而非连带赔偿责任。

平舆法院 李勇

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