房屋转让纠纷：单方卖房是否有效思维导图

袁某因房屋被拆迁，获得拆迁安置房两套。2009年4月，袁某与陈某签订《房屋转让协议》，将其中的一套房屋以63万元的价格转让给陈某。因转让的房屋所有权证和国有土地使用权证尚在办理之中，为此双方约定：陈某付定金12.6万元，在袁某取得上述证件后三天内，双方另行委托中介公司签订《存量房屋买卖合同》。双方还就违约责任作了约定。

后袁某取得了登记在其个人名下的土地使用权证和房屋所有权证，却不愿继续履行合同。陈某遂向法院提起诉讼，要求继续履行合同并支付违约金。在诉讼期间，袁某将土地使用权证和房屋所有权证变更为与其妻子郑某各50%的份额共有，并致函陈某，声明合同未生效，不再履行。

法院经审理认为，陈某与袁某签订的《房屋转让协议》合法有效，双方均应按约履行。袁某称涉案房屋属其夫妻共有，其妻郑某在该协议上未签字，故该协议无效，但签约时，袁某夫妻关系正常，陈某有理由相信袁某有权处分该房产，且房屋的转让价格在当时亦属合理，因此，郑某未签字并不影响协议效力。袁某称《房屋转让协议》是意向性的，并没有签订真实的房屋买卖合同，虽然协议约定在袁某取得房屋所有权证和土地使用权证后，双方另行委托中介公司签订《存量房屋买卖中介合同》，但《房屋转让协议》对双方的实体权利和义务约定明确，且陈某已经履行了协议的主要义务，因此，袁某称该协议只是一个转让意向与实际不符。故判决，继续履行双方签订的房屋转让协议，袁某、第三人郑某协助陈某办理房屋过户手续，并赔偿陈某经济损失1万元。

该案主审法官郑秋妍说，本案争议的焦点有两个：一是国有划拨土地使用权性质房屋转让协议是否有效。因为本案争议房屋属于拆迁安置房，不同于一般的商品房，所坐落的土地属于国有划拨土地，并且协议签订时，涉案房屋所有权证、土地使用权证尚未办妥，袁某以此认为该协议是无效的。但城市房地产管理法的规定是行政管理部门对不符合规定条件的土地、房产在办理相关权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，并非针对转让协议效力的强制性规定。物权法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同的效力。”所以，被告与第三人的这一抗辩理由是不成立的。

另一争议焦点是被告与第三人认为，该财产属于夫妻共有财产，被告处分该财产没有经过第三人的同意，第三人事后也没有予以追认，此转让行为无效。在夫妻关系存续期间，没有对财产进行分割的情况下，部分共有权人擅自处分共有财产的，一般认定无效。例外的情况是，第三人有理由相信夫妻一方对财产的处分是双方共同意思表示的，应优先保护善意第三人的利益。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第二款规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”

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[1]《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》