遭遇跳房索要赔偿金纠纷案思维导图

甲中介公司：我国民法通则和合同法都强调意思自治，双方自愿签订的协议应为合法有效。“跳单”这种极不诚信的行为对我公司造成了极大的损害，不但使公司员工前期所做大量辛苦工作付之一炬，也对我公司声誉造成不良影响。要是所有消费者都任意跳单，那每一家中介公司都将深受其害，我们这个行业还能生存下去吗?

本案争议焦点之一在于在居间合同这种专业性较强的合同中如何平衡“意思自治”与“霸王条款”的关系。由于法律并没有规定居间合同的具体形式，居间合同可以口头协定亦可以书面约定，当事人可自由选择，可按照交易习惯决定;因此在目前的房屋中介行业中，存在着各式各样由多家公司自己提供的合同样本，《看房协议》、《买卖居间合同》、《买卖中保合同》、《居间合同》等各种名目层出不穷，达成此类协议是民商事活动中双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。

本案中对中介“霸王条款”效力的认定存在不同看法。“跳单”是指某些买房人因为“货比三家”或者为了节省费用而越过中介公司达成交易。该案中的“霸王条款”确实为房屋中介公司单方拟定，中介公司带有专业优势地位和强势地位，处于弱势地位的买房人不得不签署此类条款，否则将得不到服务，因此有人认为，此类由中介机构单方面规定在居间合同中的“违约金数额”有违公平原则，不应得到认可。这也是一审判决书的观点。

本案争议焦点之二就在于“跳单”行为下是否需要支付居间费用?“跳单”行为的成因之一，是因为近年来房价起伏跌落、房市政策变化较大。在巨大经济利益的驱动下，买主选择违约、转而购买其他中介公司房屋，有可能能多获得几万元甚至是十几万元的巨额差价，导致二手房买卖违约率普遍较高。二是房屋中介行业鱼龙混杂，不法、不规范的行为较难得到惩治，为了利润、恶意竞争抢顾客甚至动用“阴阳合同”等各种不法手段，使得顾客发生“跳单”行为的现象时有发生。这样不但扰乱了市场秩序，也不利于保障当事人合法权益和房地产行业的健康发展。

此外，事实上，比较普遍的情况是不少消费者对居间合同的理解有偏差。诉讼中，绝大多数买房人误认为只有等自己最后拿到产权证和房子了中介公司才可收取居间费，因此误以为可以任意违约或者“跳单”，而实际上，依据法律规定，中介公司只需“报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务”、促成买卖双方签订了买卖合同后就已经“促成了合同成立”，可以主张收取居间费。因此，要是发生了“跳单”行为，只要签订了两个房屋买卖合同，也要支付两份中介费用。若买房人不再打算继续履行房屋买卖合同而违约，就往往其不但要承担较为高额的违约金给卖房人，而且仍然需要承担居间费用。

消费者在买房时对各种法律文件和合同一定要谨慎考虑、谨慎签字，将双方权利义务和程序细节等规定尽可能细化，以降低违约和产生纠纷的可能性。看房期间，尽量不要签署看房协议之类的文件，付款时逐条确认名目和数额，注意索要并保留交费的书面凭证。值得引起注意的是，中介公司提供的合同往往是其制定的有利于自己的格式合同，买房人应逐字句仔细阅读合同条款及附加条文，避免轻信任何一方的口头承诺，对于不合理之处要当即提出异议，充分利用补充条款、特别约定等方式维护自己的基本权利，合理规避和防范风险。

目前不少居间合同都是由各中介公司自行设计的，形形色色，多少都存在部分“霸王条款”或者对老百姓不利的条款。政府主管部门及行业组织应尽快制定价格收费项目和收费标准，规范业务流程，推荐使用统一范式的房屋买卖合同、房屋居间服务合同、房屋租赁合同示范文本。

改革当前房屋中介收费方式，建立健全对买卖双方的约束机制。依规定应由买卖双方当事人共同负担的居间费用在实际操作中却都由买方一方承担，这样在三方主体中对买方的制约和责任过大，这样大大增加了违约和纠纷的可能性。

规范中介机构的资质、经纪人员的职业行为，加强培训与监督机制，增加行业规范性和法制性，防止个别从业人员利用中介机构信息优势欺骗、蒙蔽消费者。建议建立从业人员培训考核制度与评分扣分处罚制度，提高中介的服务素质与道德素质。

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[1]《中华人民共和国合同法》 第四百二十四条