核心内容:由于土地供给和房地产开发秩序混乱等原因,房地产开发中,经常出现合作开发的情形。而合作双方对房地产各自拥有什么样的财产权,对强制执行意义重大。下文分别从合作双方法律关系上,逐一分析。树图网小编希望下文内容可以帮助到您。
树图思维导图提供 关于房地产合作开发中特殊财产权 在线思维导图免费制作,点击“编辑”按钮,可对 关于房地产合作开发中特殊财产权 进行在线思维导图编辑,本思维导图属于思维导图模板主题,文件编号是:e92a7189aa3d9160f7c4f344eb06e9fa
关于房地产合作开发中特殊财产权思维导图模板大纲
即双方作为股东共同设立以特定项目为目的的房地产开发公司。以土地使用权入股的,约定折价,并移转登记到公司名下(有的未事先将土地使用权办理过户手续)。此时,房地产属“法人财产权”。当项目法人作为被执行人时,执行法院可以对房地产依关于不动产执行的规定执行之,当合作各方作为被执行人时,执行法院只能依股权执行的规定执行之。
但:(1)合作一方以土地使用权入股,如果未将土地使用权变更登记到项目法人名下的,土地使用权仍属供地方,但项目法人对供地方享有移转土地使用权请求权。
(2)合作各方依公司章程或决议,将特定房地产作为实物红利分配的,合作各方可行使股东红利分配请求权,对项目法人享有房地产物权移转请求权。
(3)项目法人依法解散清算后,如有剩余房地产,决定以实物返还给股东的,合作各方则可行使股东剩余财产返还请求权,对该项目法人享有房地产物权移转请求权。
即双方签订合伙协议,一方提供土地使用权(有的未将权属变更为双方共有),另一方提供资金和技术,或者一方提供项目,另一方提供资金,或者双方都各自提供资金,以双方名义共同开发,各自分得特定房地产,其中需要向社会销售的,约定以共同名义、各自名义或一方名义销售。此时,房地产属“合伙财产”,未经分割,合作各方只享有共同共有权。当合作各方以一个合伙整体共同作为被执行人,执行法院可以直接对房地产依关于不动产执行的规定执行之。当合作各方单独作为被执行人或非因合伙事业成为共同被执行人时,执行法院只能对其享有的房地产共同共有权,依关于特殊财产执行的规定执行之。但,上述法人型的三种例外,亦类似存在。
即以一方的名义开发,另一方约定分得特定房地产。其中,以供地方名义开发的,将约定的房屋及其土地使用权移转给供资方。以开发商名义开发,另一方提供土地使用权的,将约定的房屋移转给供地方,供地方将约定的土地使用权移转给开发商。以开发商名义开发,另一方提供资金的,开发商将约定的房地产移转给供资方,或者交由供资方预售而直接收得价款,或仍由开发商预售而由供资方收取价款。此时,合作双方的法律关系,是承揽、互易、隐名合伙还是买卖,颇有争议,在此不作详述。然在强制执行程序上,富有意义的在于:
笔者认为,未事先移转的,土地使用权仍归供地方,房屋竣工后,另一方有权请求移转约定分得房屋项下的土地使用权。
新建房屋的所有权属于原始取得,原则上“谁建造谁取得”。但由于房地产开发中不规范的作法,立项批准书、土地使用权证、建设规划许可证、建筑施工许可证、预售许可证等上面体现的权利人可能不一致,给判断真正建造人带来困难。对此,我国法律并无明文。现有物权法草案和司法解释,过于含糊。笔者认为,已有所有权初始登记的以初始登记为准,无初始登记的以预售许可证为准,无预售许可证的以建筑施工许可证为准,最后再辅以建设工程规划许可证、土地使用权证、立项批准书、建设工程施工合同书等。在执行程序中,根据上述表面证据材料,即可初步确定新建房屋的原始取得人,相应地,合同约定另一方有权分得房屋的,另一方则享有对该房屋所有权的移转请求权。
若合同约定,有权分得房屋的另一方有权以自己名义预售并直接收取价款,则这种“预售”,性质上应解释为是转让“房屋所有权移转请求权”,而非直接转让“房屋所有权”本身。若合同约定另一方有权分得房屋,但同时约定仍由开发商预售而由另一方监管价款并最终收取的,笔者认为,这时另一方的请求权仍属金钱债权,不属房地产特殊财产权。
树图思维导图提供 904名中国成年人第三磨牙相关知识、态度、行为和病史的横断面调查 在线思维导图免费制作,点击“编辑”按钮,可对 904名中国成年人第三磨牙相关知识、态度、行为和病史的横断面调查 进行在线思维导图编辑,本思维导图属于思维导图模板主题,文件编号是:10b9a8a2dd2fb4593f8130ef16c320fc
树图思维导图提供 第六章 群体传播与组织传播_副本 在线思维导图免费制作,点击“编辑”按钮,可对 第六章 群体传播与组织传播_副本 进行在线思维导图编辑,本思维导图属于思维导图模板主题,文件编号是:1672f555831e7d9a3bb2cf2fb792cb49