商品房买卖中的特殊财产权思维导图

即在符合预售许可条件前，甚至在房屋动工建造前，双方基于特殊的信任关系，达成特别协议，开发商将未来预期开发成功的房屋预先承诺出售给购买人，购买人支付定金或者部分乃至全部价款。开发商多为套取建设资金或炒作楼盘，购买人多为炒卖楼花，房屋套数较多，标的金额较大，与合作开发近似，但不干预开发事务。

即在项目开盘时，双方签订格式认购书，就房屋买卖的有关事宜初步达成合意，并预交定金，约定双方将来正式签订预售合同，经开发商同意，购买人也可以转让认购书。开发商往往未取得预售许可，变相提前销售。

合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，购买人先支付定金，短期内登记备案后支付余款，并约定交房和过户期限。根据司法解释，认购书内容符合预售合同要求的，得认为预售合同。

此时，开发商已将开发成功的房地产初始登记在自己名下，双方签约后短期内付款交房，并办理过户。此外，拆迁补偿安置协议，也是商品房买卖合同的特殊形式。商品房买卖中双方对房屋各自拥有什么样的财产权，对强制执行意义重大。下文逐步分析。

司法解释明文规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”该解释虽然规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但这仅是针对“预售合同”，从该解释上下文的旨意看，虽不认可“认购书”为“买卖合同”，但也承认其仍是一个独立的合同——预约合同。而对“早期内部协议”，该解释尚未置可否。合同法的同理，“早期内部协议”也不失为一种独立的合同，只是不能适用预售合同或认购书的有关特别规定而已。

即使预售备案登记，其性质上只是预告登记，而非物权登记。此时房屋尚未生成，未有“物”，何来“物权”？

现行司法解释，倒是在一定条件下，已经承认商品房消费者对预购房的权利优先于工程款和抵押权，承认房屋被拆迁人有权优先取得补偿安置房屋。物权法草案第21条也规定，当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权，预告登记后，债务人未经债权人同意，不得处分该不动产。不过，这种优先权，性质上只是类似劳动债权、船舶优先权等特种债权而已。而且，从条文表述看，只是限制债务人的自由处分，未明确是否对抗第三人尤其是法院的强制执行。

无论采用了何种法律形式，当开发商作为被执行人时，执行法院可以直接对房屋，以关于不动产执行的规定执行之。当购房人作为被执行人时，要区别对待。若仅是早期内部协议或认购书，购房人可以请求开发商继续履行合同，但却无权直接请求交付房屋或移转所有。若已是预售甚至现售合同，购房人则有权请求交付房屋并移转所有，如已备案登记，或消费者已交付全部或大部分款项，或属拆迁安置房屋的，这种请求权可被赋予某种优先性。

[1]《商品房销售管理办法》

[2]《商品房销售管理办法》 第二十一条