见证”过错导致买房协议无效 苏州一法律服务所被判承担赔偿责任思维导图

顾A觉得董B不但有房子的钥匙、房屋质量保证书、维修卡等，特别是还有法律服务所出具的法律见证书，应该没有问题。他当即打消了疑虑，于7月18日与董B签订了房屋买卖协议，当日即支付了房款21万元，余款房产证办出后付清。

付了房款，顾A就等着房产证到手了，可是左等右等总不见董B动静。他一打听，华通花园其他拆迁安置房近期都已办好了房屋权证，于是急忙找到董B催促，董B无奈，只得实话实说：不是我不讲诚信，实在是原房主吴C不交房，他的爷爷奶奶声称是房屋共有人占着房屋，我也没有办法。

顾A遂于2006年8月7日将董B告上法院。同时，他认为，在房屋买卖过程中，自己之所以下决心签订协议并交付房款，是基于对某法律服务所见证书的信任所致，故把法律服务所列为共同被告要求承担连带还款责任。

法院经审理认为，被告董B在未取得房屋所有权的情况下，与原告签订房屋买卖合同，未经权利人追认，亦未在订立合同后取得该房屋的处分权，故上述房屋买卖合同无效。董B应当将基于该无效合同取得的购房款及孳息返还原告。某法律服务所作为提供法律服务的机构，在见证董B与案外人吴C买卖房屋过程中，未查明该房屋的全部共有人，亦未要求共有人亲自到场签名，仅根据被告董B与案外人吴C的陈述，即出具了双方所签协议经审查依法成立的见证书，在见证过程中没有以正常的业务水平和细心程度执业，未尽到合理的注意义务，存在重大过失。虽然某法律服务所与原告之间不存在合同关系，某法律服务所并没有直接向原告提供法律服务，但某法律服务所可以预见其向被告董B和案外人吴C出具的见证书，可能被像原告一样的第三人合理信赖并加以利用。故某法律服务所的过失与原告受到侵害之间存在一定的因果关系。

近日，虎丘法院对该案作出判决：原告顾A与被告董B签订的房屋买卖协议无效;董B应返还原告顾A购房款21万元及孳息;被告某法律服务所对上述第二项被告董B应支付原告的款项，在被告董B不能清偿部分范围内承担补充赔偿责任。

案情回放

房屋买卖，共有人不予认可

董B觉得万无一失的事情在他起诉吴C后出现了问题。法庭上，吴C承认他爷爷奶奶对卖房并不知情，卖房协议上的名字是他代签的，指印也是他自己左手按的，而且他母亲丁全明也是房屋共有人未签字。董B顿时傻了眼，知道房子得不到了只得变更诉讼请求要求退还购房款。同年10月11日，法院判决董B与吴C签订的房屋买卖协议无效，吴C退还董B购房款18万元及相应利息。

一案刚平一案又起。顾A看到董B拿来的法院判决书，意识到自己已经不可能得到房屋，遂将董B起诉至法院，要求确认他与董B签订的房屋买卖协议无效，退还购房款21万元。同时，他认为自己签订协议遭受损失是基于对法律服务所见证书的信任所致，故把法律服务所列为共同被告要求承担连带还款责任。(徐文杰)

对话法官

法律服务所见证失职

应承担侵权赔偿责任

就法律服务所的见证及与此相关的问题，我们采访了本案的主审法官杨晓军。

杨晓军告诉记者，法律服务所是基层法律服务机构，类似于律师事务所性质的合伙组织。法律服务所的存在，填补了基层特别是农村法律服务市场的空白，其为当事人民事行为提供法律见证，是类似于律师见证的性质，其效力介乎民间私证与国家公证之间，虽然比律师见证差一点，但是在农村群众中享有一定的权威性。

本案中，关于法律服务所的过错问题，杨晓军表示，某法律服务所作为提供法律服务的机构，在见证被告董B与案外人吴C买卖房屋过程中，未查明该房屋的全部共有人，亦未要求共有人亲自到场签名，仅根据被告董B与案外人吴C的陈述，即出具了双方所签协议经审查依法成立的见证书，在见证过程中没有以正常的业务水平和细心程度执业，未尽到合理的注意义务，其见证行为存在过错。

关于见证行为与顾A损失的因果关系，杨晓军说，见证法律工作者因见证行为承担法律责任，可基于见证合同约定的义务承担违约责任，也可以依据违反法定义务而承担侵权责任。本案中，法律服务所与顾A之间没有合同关系，顾A以见证失职导致其损失为由起诉，主张法律服务所承担的应是侵权责任。虽然被告法律服务所并没有直接向原告提供法律服务，但可以预见其向被告董B和案外人吴C出具的见证书，可能被像原告一样的第三人合理信赖并加以利用。本案中，被告董B出示的可以作为出售房屋凭证的即是经过被告见证的房屋买卖合同，原告作为一个缺乏法律知识的普通人作出购买房屋的决策是基于对被告见证意见的合理信赖，不难看出，法律服务所的介入，是顾A与董B签订卖房协议并当场支付购房款不可排斥的原因。故被告法律服务所的过错与原告受到侵害之间存在一定的因果关系。

至于法律服务所承担何种责任，杨晓军认为，董B是基于无效合同退还购房款，法律服务所与董B意思上未联络，行为上未牵连，不存在共同过错，不是共同侵权行为，因此不承担连带民事责任。顾A因法律服务所见证失职造成的损失，要在董B不能归还购房款导致无法弥补的情况下才出现，因此法律服务所因侵权承担的是补充赔偿责任。

案例拓展

北京朝阳法院认为，王D委托律师见证是为使所立遗嘱符合法律要求。三信律师所明知王D这一委托目的，应当指派两名以上的律师作为王D立遗嘱时的见证人，或向王D告知仍需他人作为见证人，其所立遗嘱方能生效。三信律师所未尽代理人应尽的职责，给委托人及遗嘱受益人造成损失，应当承担赔偿责任。判决三信律师事务所赔偿王E经济损失114318.45元。三信所不服上诉，北京二中院于2004年12月维持原判。

合同主体未审慎审查 律师见证存在过错

上海浦东法院一审认定润华所未对借款各方当事人的身份进行调查和审核存在过错，判决润华所赔偿周某经济损失497800元。润华律师所不服，提起上诉。2004年6月，上海一中院审理后认为，律师在担任借款合同的见证过程中，除了见证借款行为外，还应当对借款各方情况予以必要核查、对借款用途进行适当了解。本案中，润华所律师违反见证律师在执业时应负的注意义务，其见证行为存在过错。故润华律师所的见证行为与周某财产损害之间存在一定的因果关系，应当就周某的损失承担相应民事责任。周某在有律师见证的情况下，依然要通过自己的判断力判断出借钱款的风险。润华所的见证行为并非导致周某损失的必要条件。故判决润华所赔偿周某经济损失249800元。(徐文杰)

案件视点

律师见证亟待法律规范

律师见证是近年来迅速发展起来的一项新兴法律服务业务，因其简便易行受到当事人欢迎。我国现行法律法规对律师见证的概念尚无明确界定，一般认为，律师见证是指律师接受当事人委托，以律师事务所的名义，依法对某项法律事实和法律行为的真实性和合法性进行证明的法律服务行为。关于律师见证的法律依据，律师法第25条关于律师可以从事业务范围的第6项“接受非诉讼法律事务当事人的委托，提供法律服务”中有所涵盖，其他亦有一些部门规章涉及。尽管律师见证业务尚无明确法律规范，但由于社会经济生活复杂程度的加剧，市场需求之下一些律师事务所纷纷开展此项业务，一些没有律师资格的法律服务所的从业人员也来分一杯羹。然而这项新兴业务在实践中却出现了频频遭遇索赔的情况，笔者在百度中输入“律师见证赔偿”的关键词，搜索结果竟有26.4万篇之多。律师见证业务存在的风险使一些律师望而却步，这对该项业务的发展极为不利。

我国实行的是国家公证制度，律师见证属于民间证明的私证范畴，与公证相比存在实质性差别：一是证明主体不同，律师见证以律师事务所名义进行，而公证以国家机关名义进行;二是效力不同，律师见证在法律上仅作一般的证据证明，而公证则具有法定的证明效力、强制执行效力和法律要件效力;三是程序严谨不同。公证有严格的程序规定，而律师见证尚无法律程序规范。尽管律师见证相比公证其法律地位尚无明确界定，但是由于当事人对于法律专业人士的信任，一般都会对见证了的事项产生合理信赖的心理，这种预期心理与实际结果之间产生一个差距，即当事人居于对律师的信赖而确信的见证结论，与查证属实的实际情况的差距(包括真实性和合法性方面)，这个差距成为律师见证风险滋生的温床。

纵观近年来见诸报道的律师见证遭遇索赔的案例，笔者认为其中存在以下问题：一是未严格核查当事人的资格。如曹某诉上海市润华律师事务所一案，律师对F公司早已吊销执照以及陈某作为晶森公司虚假委托代理人的身份等事实根本没有审查出来，导致见证了一个诈骗合同使当事人蒙受损失。二是未谨慎审查见证事项的合法性。如何女士请深圳某律师事务所见证自己的买房合同，装修居住后才知道该房系禁止出售转让的集资房，买房合同是无效的。何女士为退房诉讼，被法院判令承担装修损失的30%。三是未严格审查见证事项的真实性。如本案中法律工作者在见证房屋买卖时竟仅凭他人陈述，既未审查房屋共有人人数，也未要求共有人到场签名就认定合同依法成立，导致合同无效。四是未认真审查见证材料是否符合法律规定的形式要件。如北京的廖老汉请律师见证遗嘱，律师竟未要求廖老汉在代书遗嘱上签名，导致遗嘱最终无效。五是见证书制作过于简单，缺乏规范。调查表明，大多数见证书都比较简单，有的只写“经审查，该协议合法成立”几个字，有的律师甚至连见证书都不出，仅在见证的有关合同或协议书上签名盖章，这就影响了见证质量。

作为一项已经客观存在并日渐发展的法律服务项目，律师见证是国家公证的有益补充，需要加以扶持和规范。笔者认为，应当赋予律师见证更高的法律地位，尽快出台全国统一的规范性《律师见证条例》，对律师见证的法律地位、见证范围、见证调查权利、见证程序、法律责任等作出明确规定，使律师见证业务开展有法可依，从而在我国形成由公证机关的公证和执业律师的律师见证共同组成，但业务范围又各有侧重的一个完整的国家证明体系。(徐文杰)

法规链接

《中华人民共和国合同法》

第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

《中华人民共和国民法通则》

第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。

公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。

没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。

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