龙湖上市历程：比计划提前两年股权转让协议怎么写思维导图

那么，龙湖的上市历程到底是怎样的？国外机构投资者最看中龙湖的是什么？龙湖有什么经验或心得供未上市的民企共享？就这些业界及市民最关心的问题，本报记者通过深入采访龙湖集团高层人士，独家为你揭秘。

投行5年前开始游说

据龙湖一位高管回忆，第一个怂恿龙湖上市的是摩根斯坦利的分析师梁任，当时是2004年，他看过龙湖的项目，觉得非常惊艳。

不久，梁的师傅Peter，香港证券界权威人士，其掌管的三个基金管理的资金达上万亿美金，看了龙湖的项目也很吃惊，称龙湖的品质在中国已可以排到前五位。但当时的龙湖没想上市的事情，因为吴亚军觉得龙湖还不够大，而且资本市场上的便宜钱并不是那么好拿的。

接下来的时间里，基金和投行不断地来龙湖游说。2006年，美国的资本集团（The Capital Group Companies）乘专机来到重庆考察龙湖，资本集团以在投资前对投资目标进行详细研究，并长线投资著称。当时资本集团对龙湖的评价是：一个很小的公司，但天生丽质。当年龙湖的销售收入为21亿元。

在基金和投行持之以恒的洗脑下，龙湖开始认识到，房地产作为资本密集型行业，必须要有强大的融资平台，不然就像人少条腿，而且企业做得越大越需要。随着龙湖的做大，上市是必须要走的路。

慢慢的，龙湖还认识到上市的另一个好处：可成为进一步规范企业的推动力，而龙湖一直致力于由家族公司向规范企业的转变。在以前，龙湖的发展很大程度上取决于我个人的认识和理想，但人都是有局限性的，有一天我的认识跟不上形势发展了，或者有惰性了，怎么办？而一旦决定上市，企业就没有回头路了，它将形成机制上的不可逆，由机制保障并推动着企业向前发展。而且上市也是对员工的最好回报，它给员工提供更多机会，共同分享龙湖发展的成果。吴亚军在一次内部会议上曾如此表示。

比计划提早两年上市

据透露，自打有了上市的想法，龙湖就锁定了香港上市。因为相对于内地，香港股市更规范，更有利于企业自身的规范和国际化。

龙湖上市计划始于2007年。当年4月，上市团队正式组建，吴亚军为总指挥，首席财务官林钜昌负责日常事务，下辖5名财务人员，客户及品牌总监秦力洪负责相关公关事务，下辖1名律师和1位公关经理，整个上市团队仅10人，可谓是相当的精干。

龙湖的上市保荐人则为三家大名鼎鼎的投行：摩根斯坦利、花旗和瑞银。

一年之后的2009年9月，龙湖重启上市，由于大量的基础工作在上一轮已经完成，所以这一次的行动相当迅疾。10月20日，龙湖通过香港联交所聆讯，紧接着开始投行分析师预路演；11月初，开始全球路演；11月68日，在香港公开招股；11月11日，纽约定价；11月19日，龙湖挂牌上市。香港证券界人士称，龙湖从重启上市，到正式上市，仅花了两个多月时间，很罕见。

不过，据接近吴亚军的知情人士透露，吴曾表示，龙湖上市的理想时间应该是在2011年，因为在那时，龙湖已经进入了全国十几个城市，企业更成熟，规模也更大，可以交出更满意的答卷。

看中龙湖能持续赚钱

上市其实就相当于卖公司，大基金们都是世界上最聪明的人，他们如此热衷于做龙湖的股东，到底看中龙湖的什么呢？

据有关人士介绍，吴亚军曾这样总结过龙湖的卖点：首先，龙湖有经过证明的成功。龙湖的过往足以证明它是一家非常优秀的公司。而且它的高层说得清楚龙湖，它的发展战略、运营机制、管理哲学，都是非常清晰的。有些房地产公司上市就是卖资产和土地，而龙湖是一个能够持续赚钱的公司。

其次，龙湖有可以相信的未来。它的未来增长是靠谱的，它的发展是有逻辑的，而只有有逻辑的发展才是可持续的。

第三，龙湖很诚实。没有因为上市而出现利润暴增的现象，资产里面也没有水分，它的增长是一条合理上升的线，是可以信任的。

对于重庆房地产企业的上市历程，资深业内人士分析称，可以说渝开发、东方银星、中渝、英利是重庆房企在资本市场的探路者，而龙湖地产的上市，从某种意义上来说成了一个符号标志着重庆实力房企吹响了向股市集中冲锋的集结号。

品牌形象是敲门砖

作为重庆最大、最知名的房地产企业，龙湖地产成功上市引来国内众多房地产企业的艳羡。龙湖地产上市究竟给房地产企业带来了什么样的启示，成了众多房企和房地产业内人士关注的焦点话题。

据龙湖地产一高层说，关于龙湖地产有太多的经验可以谈。但是最重要的一点还是不管公司发展到什么样的程度，一定要清楚自己的公司是一个什么样的公司。

据透露，1995年，龙湖地产成立初期，公司才十几个人。在这个阶段，虽然龙湖地产还没有开始开发项目，不过吴亚军就在琢磨龙湖应该成为一个什么样的公司，当时她写下的是：龙湖致力于成为最值得尊重和信赖的专业地产公司，致力于为客户提供优质的产品和服务并影响他们的行为。

到2000年时，吴亚军又为龙湖地产公司的定义加了这样一句：在此过程中，成为卓越的企业并创造机会。吴亚军不仅这样写了，而且龙湖地产也按照这样的思路实实在在地做了。

客观地说，在资本市场上，龙湖不是高手。龙湖地产一高层称，保荐机构、投行看好龙湖，看重的是龙湖的产品、服务、诚信和业绩。总体说，是看重了龙湖地产的品牌。企业只要踏踏实实做好自己的品牌，上市自然就是水到渠成的。

金融危机下暂缓上市

年销售反而超额增长

本报讯 （记者 张辛）在去年龙湖暂缓上市后，关于龙湖身陷困境的传言不断，此次龙湖高层也首次披露了当时龙湖度过危机的惊险过程。

金融危机确实让龙湖吓了一跳，那么大的公司说倒就倒了，而且在中国房地产发展的这么多年来，也从来没见过这阵势。该高层人士说，当时第一件事情就是赶紧盘点自己，盘点过后我们感觉不会很惨。第一我们手里还有钱，第二也没欠银行什么大的款项，但是也不能说不紧张。

不过，龙湖运行结构很好，弹性很高。该高层人士说，9月决定中止上市后，通过ERP平台，把全国30多个项目，所有的项目预算，所有的运营动作、工作计划、施工进度计划，包括合约进度全部都进行了调整。整个过程只花了一个月时间，到11月，公司销售全面回升，全年销售还超额增长了16%。当时很多公司都是下滑的。

经过危机，龙湖不仅实现了现金流为正，还在危机中得到了锻炼。到去年底，龙湖账面上已经有了37亿现金。而且让基金们都感吃惊的是，在危机之下，龙湖也未出卖自己的股权。

同时，龙湖过去15年积累的品牌，在危机时也发挥了作用。比如银行找上门来，表示不做雨天收伞的事情，让人心里很暖和；业主也投票给龙湖，去年龙湖在重庆的市场份额不跌反升，前所未有地达到了9%。该高层人士说。

重庆人赴香港

开户购买龙湖

本报讯 （记者 张辛）香港股民排队购买，数百名重庆人赴香港开户，上千重庆人借道QDII，国际资本更是抢着当股东，连索罗斯这样的大鳄都只能排在第三梯队他们争着抢着买的，都是龙湖股票。

机构股民投资放长线

据了解，最早发现龙湖这只会下蛋的母鸡的是一群基金。在龙湖上市前的8天路演中，掌门人吴亚军飞了4个国家、5个城市，一对一地见了100多个基金。见面之前，一半基金就已经抢先下单，因为怕太抢手买不到。路演第一天，认购已超过一倍。

在路演过程中，资本研究的基金经理见到吴亚军就说，我们等你们等了好几年了，你们终于来了。见面之后，该基金即下单7500万美元，后又追加到1亿多美元。所以，路演尽管很累，但由于受到了很高的礼遇，在吴亚军看来则是一次愉快之旅。

而在纽约定价那天，花旗银行亚太区总裁也给予了龙湖高度评价，他称，龙湖不仅是今年内地房产股在香港表现最优秀的一支，也是中国房企在香港上市最成功的案例之一。

据统计，龙湖路演见过的机构87%都买了龙湖的股票，认购倍数超过30倍，散户的认购倍数更是达到57倍。在香港，还罕见地出现了股民排队买龙湖股票的现象，成百上千的重庆人也通过各种渠道购买了龙湖股票。而且，不管是基金还是散户，他们都表示将长线持有龙湖股票。

豪华股东阵容很罕见

日前，有报道说索罗斯参与龙湖股票的认购是龙湖做的一个广告。因为在股市，股票每当获得大鳄认购后，必然会备受关注表现突出。当然，有此说法并不奇怪。

但值得注意的是，事实上，索罗斯在龙湖的股东中，并不算狠角色。据摩根斯坦利梁总介绍，龙湖的股东包括世界上最大的股权基金，有中投、新加坡国有投资公司、新加坡淡马锡。而且龙湖的股东中，还包括美国富达、英国XX公司，他们都是掌管上百亿美金的基金，与之相比，索罗斯在其中只能排在第三梯队。一家上市公司的股东阵容如此豪华，这在历史上还从来没有过。梁说。

而且今年楼市火爆，内地房企前往香港上市者众多，仅最近3个月就有8家内房股抢滩上市，竞争非常激烈。但龙湖在这些企业中鹤立鸡群，一般这些企业的市盈率是6倍，龙湖做到了14倍！

六大融资平台

龙湖扩张之道

经过15年的修炼，龙湖在重庆建立了一个包含各种不同形态的产品库，每一个产品运作的9001200个节点，以及技术参数等，都被固化在一个被称为ERP的IT平台上，龙湖到了一个新地区，只需在产品库里挑一个标准化的模块，进行个性化的组装即可。这是龙湖练了十多年的秘密武器，也是龙湖异地快速扩张的基础和保障。现在，龙湖每个新成立的分公司，都可以在3天之内即快速复制重庆公司的运营模式。

（重庆晨网编辑 许星）

债权转让公告最高人民法院《关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第6条第1款规定 “金融资产管理公司受让国有银行债权后，原债权银行在全国或者省级有影响的报纸上发布债权转让公告或通知的，人民法院可以认定债权人履行了〈中华人民共和国合同法〉第 80条第1款规定的通知义务”。债权转让通知与诉讼时效债权转让后诉讼时效是否中断，学术界和司法实践中均有争议。有人认为，债权转让给受让人后原来的诉讼时效中断，诉讼时效重新开始计算。

[1]《中华人民共和国合同法》 第八十条