承租人优先购买权纠纷思维导图

赤峰市中级人民法院

民 事 判 决 书

上诉人雍x菊因与被上诉人陈x红、xx工业xx大队承租人优先购买权纠纷一案，不服赤峰市红山区人民法院(2008)红民初字第xxxx号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人雍x菊的委托代理人齐x文、被上诉人陈x红及其委托代理人金x昌、被上诉人xx工业xx大队的委托代理人王x建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：本案争议的房屋原系xx工业xx大队的公房，建成后由雍x菊的丈夫陈x珍作为福利房租住。1997年房改时，陈x珍的女儿陈x红参加了房改，缴纳了购房款，并与xx工业xx大队签订了房地产买卖契约。1998年9月7日房产部门为陈x红颁发了该房屋所有权证。xx工业xx大队对此无异议。2006年11月10日，赤峰市松山区人民法院已判决撤销了陈x红办理的该房屋所有权证。2007年4月17日，雍x菊起诉至原审法院，要求依法确认本案争议的房屋归其所有。原审法院以(2007)红民初字第xxxx号民事判决书判决该房屋归雍x菊所有，该案陈x红、xx工业xx大队不服一审判决，上诉至赤峰市中级人民法院。赤峰市中级人民法院以(2007)赤民二终字第xxx号民事判决书终审判决，撤销(2007)红民初字第xxxx号民事判决书驳回被上诉人雍x菊的诉讼请求。雍x菊诉至原审法院，要求依法确认其对位于红山区战前办事处西立交桥居委会5号楼xxx室房屋享有优先购买权;依法确认陈x红和xx工业xx大队1998年5月签订的《房地产买卖契约》无效。

原审法院认为：赤峰市中级人民法院(2007)赤民字第xxx号民事判决书已经确认了该合同的效力，雍x菊所诉理由并非确认合同无效的法定情形，故雍x菊的诉讼主张不能成立。另外，根据雍x菊所述最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第118条的规定：出租人出卖房屋的，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。本案中，雍x菊并未提供证据证明xx工业xx大队未履行房改通知的义务，并且在雍x菊的诉讼中，1997年xx工业xx大队房改出售旧公房的事情，雍x菊是知道的。因此，雍x菊根据上述第118条主张优先购买权，并且据此要求确认陈x红和xx工业xx大队1998年5月签订的《房地产买卖契约》无效的诉讼请求，依法不予支持。原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决：驳回雍x菊的诉讼请求。

上诉人雍x菊上诉称：请求撤销原判决，支持上诉人的诉讼请求。理由是：一、上诉人对涉案的xxx室房屋依法享有优先购买权，二被上诉人签订的《房地产买卖契约》依法无效。

1.上诉人的丈夫陈x珍系被上诉人xx工业xx大队的职工。1982年xx工业xx大队建造公房，将涉案的xxx室楼房分配给陈x珍居住。 1994年上诉人与陈x珍依法登记结婚。陈x珍与上诉人夫妻俩与xx工业xx大队之间已经形成了房屋租赁关系，在1997年房改时，陈x珍、上诉人夫妻就租赁房屋依法享有优先购买权。

2.1998年5月29日二被上诉人违法签订《房地产买卖契约》时，陈x珍、上诉人夫妻俩并不知情，2006年陈x珍病逝后，上诉人才知道涉案的xxx室房屋已登记在被上诉人陈x红的名下，在这种情况下，上诉人先后提起了行政诉讼和民事诉讼，积极维护自己的合法权益。对涉案的xxx室房屋，上诉人依法享有优先购买权。

3.赤峰市松山区人民法院(2006)松行初字第77号行政判决书依法撤销了陈x红领取的赤房权证红山区字第13D21719号房屋产权证，该判决书已查明被上诉人陈x红是以陈x珍的待遇标准参加房改的，在房改时二被上诉人弄虚作假。陈x珍、上诉人夫妻俩从来就没有放弃过参加房改的意思表示，二被上诉人的违法行为必须予以纠正。

4.被上诉人陈x红在一审答辩状中已承认上诉人对涉案的xxx室房屋依法有优先购买权，只不过是主张已过了诉讼时效。上诉人在2006年才知道二被上诉人违法行为的存在，并及时提起了行政诉讼和民事诉讼。虽然上诉人提起的房屋所有权确认之诉没有得到人民法院的支持，但并不影响雍x菊对涉案房屋依法享有优先购买权。