什么是优先购买权思维导图

优先购买权制度是法律在保障出卖人合法利益不受侵害的前提下，赋予特殊主体以特殊利益的一种制度。而出卖人合法利益的保障则体现在法律对优先购买权行使的“同等条件”的规定。法律规定在同等条件下先买权人有优先于他人购买的权利，但对“同等条件”却没有做出具体规定。而在审判实践中，历来有两种不同的观点。一种观点主张“绝对等同说”，即先买权人与其他买受人购买条件完全相同和一致，即视为同等条件;另一种观点主张“相对等同说”，即认为两者购买条件大致相等便视为同等条件。上述观点均有一定缺陷，对于前者而言，条件过于苛刻，在市场经济迅速发展的今天，难以行得通，要求双方在价格、履行期限、履行地点、交付方式等各个方面绝对等同难以做到，也不利于弱势群体的保护，尤其是其他买受人所提供的条件如提供某种机会，而先买权人不能做到，如果就此剥夺先买权人的权利不免不妥，例如，如果先买权人用多付金钱的办法来弥补这些附加条件的不足时，则不适合苛求先买权人提出的条件必须与其他买受人的条件完全一致，否则可能会造成出卖人与第三人恶意串通，故意创设某些条件，妨害优先购买权的行使;对后者而言，具体把握“同等”条件弹性过大，法官享有很大的自由裁量权，会因个人观点、标准的不同做出千差万别的判决，不利于当事人利益的保护，也不利于维护法律尊严。买卖合同条款的确定受到众多因素的影响，对“同等条件”应当具体问题具体分析，为了保证优先购买权制度的可操作性，我们认为立法应考虑对认定“同等条件”的标准具体化的规定：

在买卖合同中，价格条款是其核心条款，集中反映了合同当事人的利益。只有在价格条件相同前提下，才能保障在优先购买权行使的同时，维护出卖人的利益，实现法律公平、合理的精神。但这里的价格是指在公平、合法的前提下形成的价格，若该价格条件是在乘人之危、欺诈、胁迫或恶意串通等情况下形成的，则不得成为先买权人购买的“相同价款”。此时先买权人可以申请人民法院以市场价格作为购买价格。

因为付款期限、付款方式将会涉及到出卖人的期限利益、价款受偿的风险。在行使优先购买权时，先买权人不得超过第三人向出卖人支付价款期限而主张与出卖人订立合同，但出卖人同意的除外。如果出卖人允许第三人延期付款，由于延期付款涉及到付款人的信用和出卖人承担的价款可能不受清偿的风险，因而只有在先买权人就延期支付价款提供了相应的担保，足以保障出卖人能按期受偿时，才可将延期付款视为同等条件。同时如果第三人允诺一次性付清，则先买权人主张分期付款的，则不能构成同等条件。

出卖人可能会因某种特殊原因的存在而决定将标的物卖于第三人或以较为优惠的价格卖于第三人，在这种情况下是否适用优先购买权以及如何确定“同等条件”呢。在这种情况下不适用优先购买权制度将会造成出卖人与第三人为了规避优先购买权的适用，恶意串通，故意制造“特殊原因”，这样将会造成优先购买权制度形同虚设，难以发挥其应有的作用，故应适用优先购买权。这种情况下“同等条件”确定可以考虑遵循下列原则：

(2)当出卖人基于某种特殊的原因给予其他买受人一种较为优惠的价格时，“而这种特殊原因能以金钱计算，则应折合金钱计入价格之中。如果不能以金钱计算，那么应以市场价格来确定。”当然，我们应该考虑到，将优惠价格赖以形成的基础(特殊原因)折价，不仅存在一定难度，而且与一般道德标准相悖，不利于弘扬公民之间互助友爱的道德风尚，即使以市场价格来补偿，也只能使出卖人眼前的现实利益得以维护，仍会损害其未来利益及其与第三人之间的各种利益关系。但是我们在适用法律时要对各种利益关系予以衡量，保护社会效益最大的利益关系，在公民互助友爱的道德风尚与法定的先买权人利益之间，我们当然会选择后者。而且笔者认为对于公民之间互助友爱的道德风尚，出卖人可以通过其他方式给对方以补偿，而并非必须以出卖标的物给对方的方式。

(3)当出卖人转让给第三人的标的物大于优先购买权的标的物时，如果其为可分物，则先买权人可仅以优先购买权标的物部分与出卖人订立合同;若为不可分物，并且该不可分物的分割致使权利人显受损失的，则先买权人有权要求扩大优先购买权标的物及于不可分物全部而订立合同。

依照上述标准确定“同等条件”后，当先买权人提供的条件优于或等于同等条件时，则优先购买权即可得以行使。因此法律规定“同等条件”的意义在于：一是表明优先购买权的相对性和有条件性;二是表明优先购买权并不以损害出卖人的实体利益为代价;三是表明优先购买权之设立并不绝对得剥夺其他人的购买机会。因而我们在把握“同等条件”时也应当考虑出卖人、第三人、先买权人三方当事人之间利益关系的平衡。

我们说优先购买权于其基础法律关系或法律事实产生之时即已成立，但在出卖人出卖标的物以前，先买权人不得主张该权利，该权利能否行使、何时行使都是不确定的，只有在出卖人出卖标的物时该权利才得以行使。优先购买权的行使可能会导致出卖人与第三人之间的买卖关系归于无效，若对其行使期限不加以限制，则会使出卖人与第三人之间的买卖关系长期处于不稳定状态，不利于经济秩序的稳定和交易安全的维护，故应对其行使期限予以限制。优先购买权在标的物出卖后“一定期限内”不行使的，即视为放弃。大陆法系各国一般规定“一定期限”从权利人收到出卖人(或第三人)的出卖通知时起算。在中国民法上，对优先购买权仅作了原则性的规定。在共有关系中，只是笼统地规定：“共有人在转让自己的份额时，其他共有人在同等条件下有优先购买的权利。”在房屋租赁关系中规定：“出租人在出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以宣告该房屋买卖无效。”对于这一规定，实践中在以下方面存在认识上的不同：第一、出租人通知的内容为何，是出卖意图还是具体的出卖条件?第二、提前三个月仅是出卖人必须履行告知义务的时间，还是承租人行使优先购买权的时间。

因为法律规定承租人的优先购买权，立法目的在于提供承租人一个获得承租房屋所有权的机会，承租人能否用该机会获得承租房屋的所有权，则有待于在其与其他购买人的竞买中去实现。在出租人履行通知义务阶段，房屋出售行为尚未真正开始，也就不可能在此阶段以出租人的出售条件去衡量“同等条件”，因此出租人在提前告知阶段，只能告知承租人其出售房屋的意图，关于具体的出售价格等内容，在进行房屋买卖协商阶段方可确定。若我们将出租人的通知义务理解为具体出卖条件的通知，则出卖人可能与第三人就买卖出租房屋进行商讨，双方达成一致后才将出卖条件通知承租人，则其与第三人的买卖合同可能会因承租人优先购买权的行使而归于消灭。而第三人与出卖人可能为买卖房屋缔结合同多次进行磋商，为此支付了大量的财力、物力，这些都会因优先购买权的行使而得不到相应的补偿，造成交易成本和社会财富的浪费。同时这样会使第三人的利益处于无保障状态，挫伤其投资积极性，出卖人的利益也会因第三人投资的减少造成房价下跌而受到损失，从而造成出卖人、第三人、先买权人三者之间利益的不平衡，不利于社会经济稳定和快速发展。

明确出租人负有通知出卖意图的义务后，我们就会发现法律规定的“提前三个月通知”在实践中很难操作。因为’提前三个月“期限的计算是以出租房屋所有权转移时间作为期限终点向前推算期限起点。而出租人仅负有通知出卖意图的义务，若承租人表示愿意购买，则出租人、承租人、第三人便进入了竞买阶段，何时能够达成一致，成立买卖关系，转移标的物的所有权在事前根本无法确定，因而要求出租人“提前三个月通知”根本无法操作。提前三月通知源于《民通意见》第108条的规定，该规定现已废止。现行《合同法》第二百三十条只规定为“合理期限内通知”。同时从理论上讲，在优先购买权制度中，出卖人仅负有通知和一旦先买权人为同等条件的购买表示，便应履行转移标的物所有权的义务，而期限是为约束先买权人而设，故应改变一直沿用的“提前XX”时间的表述方式，优先购买权规定先买权人于接到通知后一定期限内应做出是否愿意购买的表示。

法律应明确规定出卖人于出卖标的物前负有将出卖意图通知优先购买权的义务，同时对优先购买权行使期限予以明确规定。一般而言，该期限过长不利于交易迅速进行和维护交易安全，也容易增加遭受情势变更的机会;期限过短又不利于先买权人权衡利弊，不利于其利益的保护。将来立法可考虑依优先购买权之标的为动产或不动产而规定不同的行使期限，比如可规定不动产先买权人应自收到通知之日起十日内行使优先购买权，动产先买权人应自收到通知之日起五日内行使优先购买权。当事人可以事先约定行使的具体期限，但不得少于前述法定期限。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第三项已明确为“十五日内”承租人须明确是否购买。如果出卖人不履行通知义务，就将财产卖给了第三人或者出卖人履行了通知义务，但在先买权人行使权利期间内，在先买权人尚未作出是否购买之意思表示之前就将财产出卖给第三人，先买权人应当享有向人民法院申请撤销出卖人与第三人买卖关系的期间，即所谓的除斥期间，对于该期间，国外民法规定不一，有的5年，有的2年考虑到我国《合同法》第55条已规定对可撤销合同的撤销权，其除斥期间为一年，故将来立法可以规定行使优先购买权的除斥期间为一年，自先买权人知道或者应当知道其先买权被侵害之日起计算，逾此期限，优先购买权即归于消灭。

[1]《中华人民共和国合同法》 第五十五条

[2]《中华人民共和国合同法》 第两百三十条

[3]《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十四条